Росреестр Ленобласти разъясняет: почему уступка прав по ДДУ невозможна при действующей ипотеке?

Покупка недвижимости с использованием заемных средств остается одним из самых востребованных инструментов среди жителей региона. Особенно актуально ипотечное кредитование при приобретении объектов долевого строительства: граждане заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) либо договоры уступки прав требований в рамках Федерального закона № 214-ФЗ. В таких случаях объект долевого строительства находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита, а ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в силу Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Однако часто возникают ситуации, когда участник долевого строительства, еще не рассчитавшийся с банком, планирует уступить свои права по ДДУ третьему лицу. О том, как правильно распорядиться таким правом и избежать приостановления регистрационных действий, рассказывает начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве, регистрации недвижимости в электронном виде Светлана Ершова: «При принятии решения об уступке права требования по ДДУ, если объект был приобретен в ипотеку, гражданину необходимо учитывать два ключевых момента. Во-первых, согласно ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, для отчуждения заложенного права требуется обязательное согласие банка-залогодержателя, либо необходимо полностью исполнить кредитные обязательства и погасить ипотеку. Во-вторых, участникам сделки перед подписанием договора уступки настоятельно рекомендуется удостовериться в отсутствии актуальной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости. Зачастую граждане, получив справку из банка об исполнении обязательств, торопятся заключить сделку, не проверив, погашено ли обременение официально. Наличие в реестре актуальной записи об ипотеке является прямым основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки права требования».

Чтобы избежать подобных рисков, специалисты Управления Росреестра по Ленинградской области советуют гражданам получать актуальную выписку из ЕГРН непосредственно накануне сделки. Это позволит убедиться в отсутствии обременения и провести регистрацию перехода права в штатном режиме.

Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, а также законного владельца закладной (в соответствии с ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке) либо по решению суда. Своевременное обращение в регистрирующий орган за погашением обременения — залог успешного завершения сделки.