Как правильно рассчитать площадь застройки. Рекомендации Росреестра

Управление Росреестра по Пермскому краю напоминает о важности корректного определения площади застройки при планировании новых объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. Ошибка в этом показателе — одна из частых причин сложностей с оформлением недвижимости.

При постановке новых объектов на кадастровый учет государственный регистратор ведомства в том числе проверяет соответствие представленных документов соблюдению предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Одним из таких параметров является максимальный процент застройки, который устанавливают в градостроительном регламенте.

Для справки. Максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Площадь застройки — это площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) на горизонтальную плоскость на уровне примыкания к поверхности земли. Именно этот параметр учитывается при подготовке технического плана.

Важно помнить, что в контур застройки входят не только сами стены. Если у дома есть крыльцо или пандус на общем фундаменте, капитальная веранда или эркер — всё это увеличивает пятно застройки. А вот балконы, навесы без опор на землю, отмостка, отдельно стоящие баня и сарай или технологические приямки и входы в подвалы, если они не являются частью общего фундамента стен, уже не считаются. У них своя площадь.

Начальник отдела кадастрового учета и государственной регистрации прав объектов капитального строительства Управления Светлана Трофимова разъяснила требования к расчетам на реальном примере: «Есть участок 12 соток (1200 кв. м). Максимальный процент застройки по местным нормам — 30%. Это значит, что застроить можно не более 360 кв. м. Заказчик планирует дом 10 на 12 метров по внутренним стенам, то есть 120 кв. м - всё в рамках нормы.

Но кадастровый инженер считает иначе. Он берёт внешние стены. При толщине 40 см габариты фундамента становятся 10,8 на 12,8 метра. Умножаем — и получаем уже 138,24 кв. м. Разница, казалось бы, небольшая. Но именно эта разница может стать критической, если на участке планируется ещё и гараж с баней.

Расчёт показывает: процент застройки — 11,5%. Норма соблюдена. Однако остаток лимита — 222 кв. м. Этого достаточно для небольшой бани или гаража. Но если заказчик захочет построить второй крупный объект, придётся пересматривать проект или идти в администрацию за разрешением на отклонение от предельных параметров».

Для сведения. Чтобы узнать, какой процент застройки действует для вашего участка, нужно запросить в органе местного самоуправления выписку из правил землепользования и застройки для вашей территориальной зоны.