Владельцев недвижимости от мошеннических действий защищает закон и их собственная бдительность

На вопросы по этой теме отвечает исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Фаритовна Смирных

Вопрос: Как действующее законодательство обеспечивает защиту сделок с недвижимостью?
Ответ: Напомню, что с 1 января 2017 года Росреестр работает по новому Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" (N 218-ФЗ от 13.07.2015), в соответствии с которым создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Все записи в ЕГРН хранятся в надежной электронной базе данных. Ее многократное резервное копирование, а также предусмотренные меры безопасности позволяют говорить о высоком уровне защиты содержащихся в реестре сведений. Это к тому, что имеют место сомнения о надежности хранения информации в электронном виде.
Кроме того, этим законом предусмотрено обязательное направлении органами государственной власти и местного самоуправления, судами и нотариусами в ЕГРН сведений, необходимых для учета и государственной регистрации, при принятии ими решений. Наличие в ЕГРН таких сведений позволяет при проведении госрегистрации прав и сделок проверять достоверность гораздо большего объема информации как об объекте недвижимости, так и о его правообладателях. К примеру, МВД России будет предоставлять информацию об изменении сведений о физическом лице, ФНС России – об организациях, органы ЗАГС – о смерти человека, нотариусы – о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Вопрос: Какие способы защиты есть на вооружении у самих собственников недвижимости?
Ответ: У собственника недвижимости было ранее и осталось в настоящее время право подать заявление о внесении в государственный реестр записи о невозможности проведения любых действий с принадлежащей ему недвижимостью без его личного участия. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, если оно представлено на регистрацию прав иным лицом. Погасить запись можно опять же только по заявлению самого собственника или его законного представителя.

Вопрос: Правовая экспертиза документов в Росреестре – это проверка только документов или изучение всех обстоятельств сделки с недвижимостью?
Ответ: Очень важно, чтобы граждане понимали, что, в первую очередь, им самим необходимо быть бдительными при совершении сделок с недвижимостью. Причем это относится как к покупателю, так и продавцу. Нередко обманутые граждане оказываются в руках мошенников, так как считают, что в ходе правовой экспертизы в Росреестре мошеннические намерения обязательно будут выявлены. В то время как госрегистраторы не наделены полномочиями проведения, к примеру, почерковедческой экспертизы или других подобных изысканий.
Порядок государственной регистрации прав, в том числе такой ее этап как проведение правовой экспертизы представленных на госрегистрацию документов, строго регламентирован законом. В соответствии с ним в Управлении Росреестра по Челябинской области проверяют документы на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. В 218-ФЗ содержится подробный перечень таких оснований. Кстати, по сравнению с ранее действовавшими основаниями, этот список значительно увеличен (в нем перечислено 55 оснований).
При проведении правовой экспертизы прежде всего учитывается, влекут ли за собой выявленные в ходе нее дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.
При проверке юридической силы правоустанавливающих документов, в частности, устанавливается соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действующего на момент издания и в месте издания, а также наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
При рассмотрении законности сделки осуществляется проверка, в том числе: право- и дееспособности сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничений (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Вопрос: Какие сделки с недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
Ответ: Действующее законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по брачному договору, договору ренты и других. В настоящее время в связи со вступлением 29.12.2015 в силу закона № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» этот список пополнился еще рядом сделок с недвижимостью. Так, в соответствии с этим законом вводится обязательное участие нотариусов при оформлении. сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки. Также нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Кроме того, Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ в отдельные законодательные акты внесены изменения, согласно которым со 02.06.2016 абсолютно все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всех долей по одной сделке (одним договором), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют земельные доли.

Вопрос: Что изменилось в работе сотрудников Росреестра после введения обязательного нотариального удостоверения ряда сделок?
Ответ: В соответствии с действующим законодательством при проведении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки, не проводится. Однако на практике государственный регистратор, оценивая представленный нотариально удостоверенный договор, тем не менее, будет проверять ряд моментов, таких как наличие существенных условий договора, ограничений (обременений) в виде запретов на проведение регистрационных действий. Например, по договору купли-продажи квартиры будет оцениваться следующее: наличие в договоре описания сторон сделки, описание отчуждаемой квартиры, а также цена сделки, за которую квартира продана. Также важной информацией, которую государственному регистратору необходимо извлечь из текста договора купли-продажи или иного документа, является указание на факт расчета по договору. В случае неполного расчета по договору по общему правилу возникает ипотека в силу закона, которая обеспечивает обязанность покупателя оплатить приобретенный им объект. Таким образом, законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения.

Вопрос: В настоящее время уже не выдаются свидетельства о праве собственности, что у многих граждан вызывало большие сомнения.
Ответ: Если уж так говорить, то ведь те, для кого чужая недвижимость стала средством наживы, работают очень профессионально, они и паспорта, и свидетельства, и другие документы подделывают искусно. А теперь представьте еще и такую ситуацию: продавец предъявил покупателю свидетельство о праве собственности на квартиру. Тот из когда-то сложившегося уважения к гербовой бумаге, ничего не уточняя и не проверяя, подписывает договор купли-продажи. Обе стороны сдают документы на госрегистрацию, покупатель отдает аванс или, еще хуже, всю сумму за покупку. Но в ходе правовой экспертизы выясняется, что квартира уже была ранее продана (при совершении сделок свидетельство не забирается), или, к примеру, на квартиру наложен арест. Этих сведений в когда-то выданном свидетельстве, конечно, нет (но все они отражены в госреестре). В совершении сделки будет отказано. Деньги отданы, но квартира не перешла в собственность. Покупатель остался ни с чем.
В настоящее время по итогам регистрации выдается не свидетельство, а выписка из ЕГРН. Она содержит намного больший объем информации, также подписывается государственным регистратором и заверяется гербовой печатью. Однако надо помнить, что информация и в выписке тоже актуальна только на момент произведения записи в реестре.

Вопрос: Использование каких информационных ресурсов дает возможность не только регистратору, но и гражданину проверить чистоту сделки?
Ответ: Во-первых, очень большой объем информации содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Наряду с выпиской об объекте недвижимости заявитель может заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которая позволяет проследить всю цепочку совершаемых с ним действий. Ценность этой выписки заключается в том, что в ней видны все собственники и периоды владения квартирой. Частое переоформление квартиры за короткий промежуток времени должно насторожить покупателя, так как может свидетельствовать о наличии какого-либо порока в объекте недвижимости или в документах. Указанные выписки не заменяют друг друга, поэтому заказывать и анализировать их необходимо в совокупности.
Большой объем информации размещен на официальном сайте Управления Федеральной службы судебных приставов. В частности, здесь можно проверить продавца на предмет возбужденных в отношении него исполнительных производств. Очевидно, что если исполнительные производства возбуждены, то в их рамках может быть арестована недвижимость продавца.
Не менее ценная информация может содержаться на официальных сайтах судов. У каждого суда есть свой сайт, в рамках которого имеется раздел «Судебное делопроизводство». Зайдя в этот раздел и набрав фамилию продавца, покупатель может увидеть, участвует ли тот в качестве какой-либо стороны в судебном процессе.

Вопрос: Какие еще советы можно дать гражданам, намеревающимся совершить сделку с жильем, чтобы обеспечить безопасность такой сделки и не столкнуться с мошенниками?
Ответ: Как показывает практика, в большинстве случаев покупатель передает деньги продавцу в день представления документов на государственную регистрацию, то есть подписали договор купли-продажи, представили документы специалисту приема и пошли рассчитываться. Покупатель в этом случае ошибочно полагает, что если он сдал документы в «окно приема», то обязательно получит прошедшие государственную регистрацию документы. Такая позиция покупателя основана на незнании процедуры государственной регистрации, ведь работа по проверке начинается только после передачи в Управление из МФЦ принятых у заявителей документов, экспертиза длится до 5 рабочих дней, и никто заранее не может определить её результат. В случае отказа в госрегистрации покупатель рискует остаться и без денег, и без объекта покупки.
Также важно, чтобы покупатель пообщался с продавцом лично, а не только через своего представителя, как это зачастую бывает. Стоит внимательно проверить паспорт продавца, в том числе на предмет каких-либо дефектов.
Необходимо убедиться в том, что продавец действительно понимает, что совершает сделку по продаже квартиры, то есть на его волеизъявление никто не влияет. Стоит насторожиться, если продавец преклонного возраста, либо он слишком молод, от него исходит запах алкоголя, либо в его поведении присутствуют какие-либо странности.
Обязательно проверить, кто зарегистрирован по месту жительства в квартире на момент сделки, если такие лица не являются продавцами, с ними необходимо пообщаться, убедиться в том, что они знают о сути совершаемой сделки и не возражают против неё. В законе предусмотрены случаи, когда за гражданами сохраняется пожизненное право пользования и проживания в квартире, и выселить таких жильцов не удастся даже в судебном порядке.