Ограничения на землю: что это значит?

Очень часто, получив выписку из ЕГРН, правообладатели видят информацию о наличии ограничения в отношении земельного участка, установленное в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о границах почти 2,5 тысяч охранных зон.

Само существование ЗОУИТ предусмотрено ЗК РФ, и связно либо с опасностью конкретных объектов для человека (линии связи, газопровод, военный объект), либо охраной объектов недвижимости от разрушения и уничтожения (памятники культуры, особо охраняемые природные территории и так далее).

Порядок установления зон и особенности каждой зоны регулируется отдельными нормативными актами, которые предусматривают ограничения в использовании земельных участков, расположенных в таких зонах, возникающие с момента внесения границ зон в ЕГРН.

Ограничения в использовании земельных участков связаны прежде всего с ограничениями в хозяйственной деятельности на участие (например, запрет распашки земли и слива определенных отходов в некоторых зонах) и ограничениями при строительстве объектов недвижимости на таких земельных участках.

При строительстве объектов недвижимости на земельных участках, вошедших в охранную зону, необходимо обратить внимание, что в различных зонах ограничения различны. Так, например, если в границах зон сети газораспределения, границах охранных зон военного объекта строительство запрещено, то в границах иных зон оно возможно при соблюдении определенных условий. Например, в водоохраной зоне строительство и реконструкция объектов возможны при соблюдении требований Водного кодекса РФ об организации водоотведения и стока бытовых отходов.

Указанные ЗОУИТ наиболее распространены на территории Тамбовской области и ограничения в связи с их установлением встречаются довольно часто.

Подробно узнать, что возможно или запрещено делать на земельных участках, вошедших в границы ЗОУИТ, любое заинтересованное лицо может в документе, которым данная конкретная зона установлена.

Узнать, вошел ли тот или иной земельный участок в границы каких-либо ЗОУИТ можно двумя способами.

Во-первых, по кадастровому номеру найти земельный участок на Публичной кадастровой карте (https://nspd.gov.ru/). Если у участка граница установлена в современной системе координат, то он будет выделен и подсвечен на карте. Слева на панели инструментов Публичной кадастровой карты «Все слои» необходимо выбрать слой «Зоны с особыми условиями использования территории». При этом все внесённые в ЕГРН зоны будут показаны на карте, и можно будет увидеть, распространяется ли какая-либо ЗОУИТ на конкретный земельный участок.

Для получения сведений о том, какая же это зона, необходимо кликнуть на карте на интересующую зону. В этом случае отобразится информация о характеристиках данной зоны, в том числе о нормативном акте, в соответствии с которым данная зона установлена.

Во-вторых, можно заказать выписку из ЕГРН «Об объекте», так называемую «расширенную выписку», в которой будет отражена соответствующая информация.

Учитывая, что вхождение земельных участков в границы зон с особыми условиями использования территории всегда предполагает те или иные ограничения в его использовании, законодатель, чтобы обезопасить приобретателя, предусмотрел, что при заключении сделки с таким земельным участком информация о зоне в обязательном порядке должна быть отражена в соответствующем договоре. Отсутствие такой информации в договоре купли-продажи, договоре дарения будет являться основанием для приостановления государственной регистрации.

Поэтому перед заключением сделки с любым земельным участком в обязательном порядке и продавцу, и покупателю необходимо убедиться, не вошел ли такой земельный участок в границы каких-либо зон.