Кадастровый учет - насущные вопросы

На актуальные вопросы тамбовчан в сфере государственного кадастрового учета отвечает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Тамбовской области Светлана Пальчикова.

1. В каком случае часть здания может являться объектом кадастрового учета?

Ответ: часть здания может являться объектом кадастрового учета только в случае передачи такой части в аренду. Кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания (часть 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В данном случае вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами должен быть представлен технический план в отношении части здания. В случае, если технический план в отношении части здания не представлен, кадастровый учет данной части не осуществляется.

Договор аренды на такой объект регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости, за исключением случая, когда указанная часть здания ранее была снята с кадастрового учета в связи с прекращением обременения. В данном случае органом регистрации прав будет использован технический план, представлявшийся ранее в отношении указанной части здания, если не изменилось местоположение границ указанной части здания.

2. Требуется ли при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на здание, ранее поставленного на кадастровый учет как объект незавершенного строительства, представление заявления о снятии с кадастрового учета объекта незавершенного строительства?

Ответ: в соответствии с частью 8 статьи 40 Закона № 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

Таким образом, представление заявления о снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета не требуется.

3. Может ли кадастровый инженер обратиться за осуществлением государственного кадастрового учета?

Ответ: Обязательным условием, при котором документы в орган регистрации прав могут быть представлены кадастровым инженером является наличие заключенного с заказчиком кадастровых работ договора подряда, в котором должно содержаться условие о возможности подачи кадастровым инженером документов в орган регистрации.

Также важно отметить, что кадастровый инженер может подать документы, если кадастровые работы выполнялись в связи с:

образованием земельного участка, принадлежащего заказчику на праве собственности, на праве постоянного бессрочного пользования и на праве пожизненного наследуемого владения;

со сносом (уничтожением) объекта капитального строительства, если заказчиком выступает собственник, наследник собственника такого объекта, либо собственник земельного участка на котором располагался объект капитального строительства, если собственник объекта ликвидирован или умер;

строительством объекта капитального строительства при отсутствии требования о выдаче разрешения на строительство и заказчиком выступает правообладатель земельного участка.

4. Какие документы должны быть представлены кадастровым инженером при подаче им заявления в орган регистрации прав?

Ответ: Во-первых, помимо документов, являющихся основанием для осуществления кадастрового учета (межевого плана, технического плана, акта обследования) необходимо представить договор подряда. В случае, если договор подряда был заключен юридическим лицом, к документам должна быть приложена справка с места работы, подтверждающая, что кадастровый инженер, выполняющий кадастровые работы, является работником юридического лица. Также должен быть приложен акт о приемке заказчиком результатов кадастровых работ и его согласии с содержанием подготовленных по результатам таких работ документов.

5. Распространяется ли на дома блокированной застройки порядок создания и упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации, предусмотренный для объектов индивидуального жилищного строительства?

Ответ: Законодательством Российской Федерации не предусмотрено случаев, при которых не требуется подготовка проектной документации при строительстве дома блокированной застройки.

Кроме того, для строительства домов блокированной застройки требуется получение разрешения на строительство.

В связи с этим, строительство или реконструкция домов блокированной застройки осуществляется по общим правилам, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации. Упрощенный порядок осуществления строительства или реконструкции, предусмотренный для жилых или садовых домов, а также осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав в отношении домов блокированной настройки не распространяются.

6. Каков порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства?

Ответ: Согласно положениям части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ до 01.03.2026 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящие из комнат и помещений вспомогательного использования), жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, осуществляются на основании:

- технического плана, подготовленного на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации об объекте недвижимости (формы технического плана, декларации об объекте недвижимости, требования к подготовке таких документов и состав содержащихся в них сведений утверждены приказами Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, от 04.03.2022 № П/0072);

- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен жилой или садовый дом (представление которого в орган регистрации прав не требуется, если право собственности заявителя на этот земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

Для целей выполнения кадастровых работ – подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до 01.03.2031 не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Порядок осуществления учетно-регистрационных действий, установленный частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, может применяться в отношении жилого или садового дома, независимо от того когда было осуществлено строительство объекта капитального строительства, было или не было получено ранее разрешение на строительство, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком.

Застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16 – 21 статьи 55 ГрК.

7.  Каким образом собственник земельного участка может изменить вид разрешенного использования?

Ответ: В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков выбираются самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Территориальные зоны устанавливаются Правилами землепользования и застройки, которые принимаются органами местного самоуправления. Правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты, которыми устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте муниципального округа (при наличии официального сайта муниципального округа), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в интернете (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ).

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования своего земельного участка из тех видов, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки применительно к территориальной зоне, в границах которой находится его земельный участок и обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с выбором им вида разрешенного использования земельного участка.