Как представить документы на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве

В современных условиях рынка недвижимости одним из распространенных способов приобретения жилья является заключение договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). Например, в Республике Карелия только за прошлый 2019 год было зарегистрировано более 4 тысяч ДДУ, а за истекший период 2020 года эта цифра уже приближается к 5 тысячам.

Если вы решите приобрести недвижимость с помощью такого способа, то следует учесть некоторые особенности.

Законодатель предусмотрел обязательность государственной регистрации ДДУ, которая в свою очередь:

1. Придает договору правовую силу. При подписании договора застройщик обязуется передать недвижимость участнику долевого строительства, но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы, т.к. ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Никакие подписи и печати застройщика этого не заменят!

2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет весьма проблематично.

3. Поможет в суде. Если между застройщиком и дольщиком начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.

Теперь рассмотрим какие же документы потребуются для регистрации ДДУ.

Для государственной регистрации ДДУ, заключенного с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются, в частности:

• разрешение на строительство конкретного объекта;
• проектная декларация, изменения в проектную декларацию, если такие имеются;
• план объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;
• договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Если разрешение на строительство и проектная декларация не представлены застройщиком, то Росреестр запрашивает данные документы в порядке межведомственного взаимодействия.

Для будущего участника долевого строительства важно обратить внимание, соблюдаются ли застройщиком способы обеспечения своих обязательств, т.е. уплачиваются ли отчисления (взносы) в компенсационный фонд по защите прав граждан - участников долевого строительства или денежные средства участников долевого строительства размещаются в банке на счетах эскроу. При этом необходимо отметить, что если первый ДДУ заключен после 01.07.2019, единственным способом обеспечения исполнения обязательств застройщика является использование счетов эскроу. Соблюдение одного из этих условий позволит участнику долевого строительства получить свои денежные средства обратно в случае, например, расторжения договора.

Проверить обеспечение обязательств застройщиком, а также всю информацию о застройщике, до представления документов на государственную регистрацию, можно, например, на сайте единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф/сервисы/проверка_новостроек.

При государственной регистрации последующих ДДУ Росреестр не вправе требовать документы, которые ранее представлялись на регистрацию. И в таком случае подаются следующие документы:

• договор долевого участия в строительстве
• кредитный договор (если используете кредитные средства банка),

Все документы могут быть представлены:

• в многофункциональном центре;
• почтовым отправлением;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию ДДУ установлена госпошлина: для физических лиц — 350 рублей, для юридических лиц — 6 000 рублей. Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно.  При предоставлении услуги по государственной регистрации прав в электронном виде физическим лицам размер госпошлины сокращается на 30%.

Срок государственной регистрации ДДУ - 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ - 9 рабочих дней.