ТОП-3 причины признания сделки недействительной

Иногда долгожданная покупка квартиры может обернуться неприятными последствиями: сделка признается ничтожной или оспоримой по ряду оснований. В Управлении Росреестра по Москве назвали основные риски признания сделки недействительной.

Продавец недвижимости просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта недвижимости для «экономии», например, при уплате налогов. В будущем это может стать основанием для оспаривания — причем больше всего от заниженной цены в договоре пострадает покупатель. 

«Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — а значит, он сознательно допустил правонарушение. Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдает деньги покупателю. Однако в этом случае продавец обязан будет вернуть только сумму, указанную в договоре», — рассказал Артем Коротаев, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Москве.

Могут возникнуть и налоговые риски — ограничение налогового вычета или увеличенный налог при продаже объекта, поскольку налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости.

Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц, а значит, и оснований для признания сделки недействительной. Покупателю необходимо обратить внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником — оптимальным периодом считается срок от трех лет. Проверить владельцев квартиры можно запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав — запросить такую выписку собственник может с помощью портала Госуслуг.

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).

Также суд может признать недействительной продажу недвижимости как сделку, повлекшую причинение вреда имущественным правам кредиторов, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании гражданина банкротом или после принятия указанного заявления, и другая сторона сделки знала об указанной цели должника. Информацию о возможном банкротстве физического лица можно узнать с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

В Управлении Росреестра по Москве напомнили, что сделку можно признать ничтожной или оспоримой. Ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года. Срок начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если иск предъявлен третьим лицом, срок отсчитывается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ «О противодействии терроризму».