Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.

- Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица.

На конкретном примере разберем данное основание для приостановления: Гражданин обращается в Управление Росреестра для регистрации права собственности на земельный участок. Основанием для возникновения права является постановление главы сельской администрации о предоставлении ему этого участка в собственность бесплатно.

При правовой экспертизе документов государственный регистратор устанавливает следующие факты:

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 39.2) и уставу данного муниципального района, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относится к исключительной компетенции администрации муниципального района, а не поселения.

Сельский глава издал постановление о передаче земли, выйдя за пределы своих полномочий. В его компетенцию входит управление только землями, уже находящимися в собственности самого сельского поселения, а не неразграниченными государственными землями.

Кроме того, в конкретном субъекте РФ может действовать региональный закон, прямо передающий полномочия по распоряжению такими землями на уровень области или края (например, Министерству имущественных отношений региона).

В данном случае государственный регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию прав и направить заявителю уведомление, в котором указывает, что представленный акт органа местного самоуправления (постановление сельского главы) издан вне пределов его компетенции. Для возобновления регистрации заявителю необходимо будет получить надлежащий распорядительный акт – постановление администрации муниципального района либо решение уполномоченного регионального органа.

- Объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Иногда люди пытаются зарегистрировать в Росреестре (поставить на учет и оформить право собственности) вещи, которые недвижимостью по закону не являются.

Речь идет о ситуациях, когда заявители хотят оформить документы на части каких-то больших объектов или вспомогательные элементы, которые сами по себе бесполезны. Например:

  • обычный кабель связи, просто закопанный в землю (если это не специальное защищенное сооружение);
  • отдельный вентиль, датчик или участок трубы внутри огромного нефтепровода.

Такие вещи нельзя зарегистрировать отдельно, потому что они не отвечают трем главным критериям объекта недвижимости:

Нет смысла: Сам по себе объект ни для чего не годится. Уберите трубу из газопровода – она станет просто куском металла. Ее ценность только в составе целого комплекса.

Нельзя продать: Вы не можете выйти на рынок и продать «один километр кабеля внутри чужого магистрального провода» другому человеку. Продается весь трубопровод целиком.

Не прикреплено к земле неразрывно: По Гражданскому кодексу (ст. 130), недвижимость – это то, что нельзя передвинуть без разрушения. А эти объекты часто являются лишь частями более крупных сооружений.

Если заказчик просит инженера сделать технический план на такую вещь (например, на тот самый зарытый кабель), инженер обязан отказаться от работы. Это прямое требование закона (Закон о кадастровой деятельности). Специалист должен сразу сказать клиенту: «Я не имею права составлять документы на эту вещь, так как Росреестр ее всё равно такие документы не примет. Она не считается отдельным объектом недвижимости».

- Содержащиеся в межевом плане, техническом плане или карте-плане территории результаты выполненных работ по определению координат характерных точек границ земельного участка, контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке не соответствуют требованиям к точности и методам определения таких координат, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Это основание для приостановления применяется в том случае, если кадастровый инженер при проведении измерений допустил техническую ошибку или использовал оборудование, которое не позволяет достичь установленной законом точности.

Согласно пункту 19.1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистратор проверяет не только наличие межевого плана, но и то, соответствуют ли цифры внутри него нормативам.

Например, собственник земельного участка (категория – земли населенных пунктов) обращается в Росреестр для уточнения границ своего участка. К его заявлению приложен межевой план. При проверке документа государственный регистратор использует автоматизированную систему контроля и выявляет следующее.

Нарушение требований к точности: В разделе межевого плана «Сведения о выполненных измерениях и расчетах» указано, что координаты характерных точек границы определены с точностью 0,4 метра (Mt=0,4). Однако согласно Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (которым утверждены требования к определению координат), для земельных участков в границах населенных пунктов средняя квадратическая погрешность не должна превышать 0,10 метра. Значение 0,4 метра означает недопустимую погрешность прибора или метода съемки.

Использование неверного метода: В текстовой части плана указано, что измерения проводились методом «спутниковых геодезических определений (ГНСС)». Однако из-за плотной городской застройки сигнал спутников был слабым. По закону в таких условиях необходимо было использовать полигонометрию или теодолитные ходы с привязкой к пунктам государственной геодезической сети, так как точность бытового GPS-приемника недостаточна для кадастровой деятельности.

В данной ситуации действия регистратора будут следующими: Государственный кадастровый учет будет приостановлен по основанию п. 19.1 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218. Заявителю будет направлено уведомление. В нем укажут, что представленные результаты работ не соответствуют требованиям законодательства РФ к точности определения координат.

Регистратор даст срок на устранение причин (до трех месяцев). Собственнику придется заново вызывать кадастрового инженера. Специалист должен будет провести повторную съемку подходящим оборудованием, добиться требуемой точности (не более 0,10 м) и подготовить исправленный межевой план.

Если же заявитель не устранит эту ошибку в установленный срок, последует окончательный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета.

Следите за нашими публикациями. В них мы рассмотрим другие основания для приостановления государственного кадастрового учета и регистрации прав.