Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
В целях повышения качества и доступности государственных услуг ведомство утвердило план по снижению доли приостановлений учетно-регистрационных действий, и один из его ключевых пунктов – разъяснительная работа с гражданами. В рамках этой кампании мы разберем все основания для приостановлений. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
Сегодня разбираем очередные три причины, некоторые из которых звучат сложно, но на практике означают простые ошибки:
- Представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.
Конкретный пример из практики (наследование по закону):
Гражданин обращается в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру, которая перешла к нему после смерти отца. Гражданин – единственный наследник первой очереди (сын).
Что приносит заявитель:
Свидетельство о смерти отца.
Своё свидетельство о рождении (чтобы подтвердить родство).
Справку от нотариуса об открытии наследственного дела.
Государственный регистратор приостанавливает регистрацию, так как представленные документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.
Почему это происходит с точки зрения официальных требований:
Справка от нотариуса подтверждает только то, что гражданин обратился за оформлением наследства. Она не является документом-основанием для внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно статье 1162 Гражданского кодекса РФ, документом, подтверждающим возникновение права собственности в порядке наследования, является исключительно свидетельство о праве на наследство.
Как решить проблему? Заявителю необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя, получить у нотариуса оригинал «Свидетельства о праве на наследство по закону» и донести его в МФЦ. Только этот документ официально завершит цепочку доказательств того, что право перешло к нему в силу закона, и регистрация будет возобновлена.
- В представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.
Если говорить совсем просто об этом основании: вы пытаетесь совершить сделку, на которую по закону нужно чье-то разрешение, но не принесли документ об этом разрешении.
Росреестр видит, что сделка затрагивает интересы других людей или государства. По закону без их официального согласия такая сделка считается недействительной (ничтожной). Раз разрешения нет, то регистрацию останавливают.
Рассмотрим основание на конкретных примерах: Продается квартира, купленная в браке (даже если собственник один). Обязательно нужно нотариальное согласие второго супруга. В квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка или она куплена на материнский капитал. Чтобы продать такое жилье, нужно разрешение опеки, защищающее права детей. Квартира находится в ипотеке. Чтобы ее продать, нужно официальное согласие банка-залогодержателя.
- Сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
В соответствии со статьей 460 ГК продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В соответствии с частью 1 статьи 37 ЗК продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В нарушение указанных норм в договоре отсутствуют сведения (указать вид ограничения права, обременения объекта недвижимости, дату(ы) внесения соответствующей(их) записи (записей) в ЕГРН). В этом случае принимается решение о приостановлении регистрации. Чтобы устранить это нарушение, необходимо представить правоустанавливающий документ с указанием имеющихся в ЕГРН ограничений (указать вид ограничения права, обременения объекта недвижимости).
В завершение хотелось бы дать несколько универсальных советов от Росреестра, что сделать перед совершением сделки.
Закажите свежую выписку из ЕГРН. Перед составлением договора посмотрите, какие записи об ограничениях и обременениях там числятся прямо сейчас.
Используйте сервис «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра. Он бесплатный. Вы выбираете тип сделки (купля-продажа, дарение, наследство), а система выдает полный чек-лист документов конкретно для вашего случая.
Проверяйте полномочия. Если действует представитель – проверьте срок действия доверенности. Если продавец в браке – заранее запишитесь к нотариусу за согласием супруга.
Не используйте шаблоны из интернета вслепую. Проверьте, учитывает ли ваш договор специфику объекта: маткапитал, долги по ЖКХ, наличие арендаторов или залога.
Если сомневаетесь – проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет сэкономит вам время и силы!