Как уточнить границы участка объясняют эксперты Росреестра

О том, как уточнить границы своего земельного участка, устранить нарушения, правильно оформить документы и почему это важно сделать рассказали специалисты московского Управления Росреестра и Московской городской нотариальной палаты на семинаре, организованном Государственной инспекцией по недвижимости.

Уточнение местоположения границ земельного участка осуществляется, когда в сведениях ЕГРН:

• отсутствуют координаты характерных точек границ земельного участка;
• координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной для земель определенного целевого назначения;
• сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, несколько значений координат указанной характерной точки);
• необходимо исправить ошибки, в том числе реестровые о местоположении границ земельного участка.

«Государственный кадастровый учет изменений носит заявительный характер, то есть для осуществления этой процедуры может обратиться сам собственник земельного участка, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности», — отметила Ирина Мельникова, главный специалист-эксперт отдела государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Управления Росреестра по Москве.

Для получения услуги необходимо:

• обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда на проведение кадастровых работ для составления межевого плана, в котором будут определены точные границы земельного участка. В состав межевого плана при уточнении границ участка обязательно включается информация о согласовании границ земельного участка;
• для уточнения границ земельного участка используются сведения из документов о праве на земельный участок. Если их нет, можно воспользоваться документами о границах участка при его образовании. Если же и в названных документах нет этих сведений, границами земельного участка считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. При этом допускается изменение площади участка;
• представить в Управление Росреестра по Москве заявление и необходимые документы через центры Госуслуг или в форме электронных документов в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.

При поступлении соответствующих заявления и документов (межевого плана) уполномоченным лицом органа регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных документов на предмет наличия/отсутствия причин, препятствующих осуществлению учетных действий, по результатам которого принимает соответствующее решение. После проведенного кадастрового учета заявителям будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществленный учет изменений в отношении участка., а в случае наличия причин, препятствующих осуществлению учетных действий, уведомление о приостановлении учетных действий с указанием соответствующих причин.

«За изменением основных характеристик объекта может обратиться не только собственник, но и кадастровый инженер, если это прописано в договоре подряда (221-ФЗ). Также по ФЗ-218 помимо собственника за изменением основных характеристик может обратиться и лицо, у которого данный ЗУ находится в аренде, при этом срок аренды должен превышать 5 лет», — добавил Сергей Азанов, главный специалист-эксперт отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве.

Один из вопросов, адресованных экспертам Управления касался разницы между уточнением и перераспределением земельного участка. Уточнение – это учет изменений основных характеристик объекта недвижимости, потому что земельный участок уже существует на местности. А при перераспределении происходит образование земельного участка на выходе получается новый земельный участок.

По мнению Антона Фролкина, нотариуса города Москвы, уточненные границы земельного участка – важный фактор при проведении сделки с таким объектом недвижимости. Ранее земельные участки ставились на кадастровый учет без определения точных границ, поэтому сейчас многие правообладатели сталкиваются с тем, что гражданский оборот таких участков проблематичен. 

«При сделках с земельными участками: купля-продажа, дарение, мена – должен соблюдаться принцип единства судьбы земли и недвижимости, по которому все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельного участка за некоторыми исключениями. Это значит, что сооружения или здания, расположенные на участке, должны участвовать в обороте совместно, комплексно. Любые сделки по передаче зданий отдельно от земельного участка и наоборот, являются ничтожными», — рассказал Антон Фролкин.

В то же время продажа проблемного участка, крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен должным образом. Чтобы избежать таких проблем, лучше обратиться к нотариусу, который проверит объект на соответствие закону до сделки и исключит риски.