Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: обязательные условия

Многие граждане сталкиваются с необходимостью покупки или продажи различных объектов недвижимости: квартиры или комнаты, земельного участка или гаража. При совершении операций с недвижимостью получение квалифицированной консультации имеет особое значение. Для того, чтобы не упустить важные моменты при совершении сделки, люди в основном обращаются в риэлторские агентства, которые сами подготавливают договор купли-продажи и иные документы.

Необходимо отметить, что в определенных случаях (например, отчуждение доли в праве общей долевой собственности на квартиру; имущество несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан) обязательно посещение нотариуса, поскольку нотариальный порядок заключения договоров определен законодательно.

Также помощь в составлении договоров могут оказать специалисты ППК «Роскадастр». «Жители региона могут обратиться в филиал ППК «Роскадастр» по Мурманской области, где за установленную плату подготовят проект договора купли-продажи, мены, аренды, дарения и пр., проконсультируют по документам, необходимым для осуществления сделки с объектом недвижимости, а также проверят пакет документов для составления договора», - отмечает и.о. директора филиала Андрей Фомин.

Кроме того, если ваша ситуация не предусматривает обязательную нотариальную форму договора, граждане вправе самостоятельно подготовить требуемые документы, при необходимости посмотрев образец договора в сети «Интернет».

Для того, чтобы договор был оформлен правильно и вероятность оспаривания его в судебном порядке была минимальна, обращаем внимание на необходимость указания в договоре купли-продажи обязательных условий.

Итак, договор купли-продажи согласно гражданскому законодательству – это соглашение двух или более лиц о передаче одной стороной за определенную цену в собственность другой стороне объекта недвижимого имущества. Одно из главных (существенных условий) – это предмет договора. Необходимо как можно более полно и точно указать сведения об объекте недвижимого имущества, который подлежит продаже, а именно:

• вид объекта недвижимого имущества (здание (например, жилой дом), помещение (например, квартира или комната);
• назначение здания: жилое/нежилое;
• категории и вид разрешенное использование (для земельного участка);
• ограничения и нахождение земельного участка в границах зонах (продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования);
• точный адрес объекта;
• площадь объекта в квадратных метрах;
• кадастровый номер объекта.

Указанные сведения, в частности, точную площадь объекта или кадастровый номер, а также сведения о нахождении земельного участка в границах зон вы можете узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или в «личном кабинете» на сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru).

Все вышеуказанные сведения позволяют максимально точно указать в договоре предмет купли-продажи, тем самым исключив различные неопределенности.

«Для того, чтобы сведения об объекте были актуальные и достоверные, рекомендуем при оформлении договора получить «свежую» выписку из ЕГРН и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности или документы технического учета (например, технический паспорт ГУПТИ), поскольку в настоящее время только выписка содержит актуальные характеристики объекта», - говорит и.о. начальника отдела правового обеспечения и контроля (надзора) в сфере саморегулируемых организаций Р.Н. Лобода.

Также следует иметь ввиду, что только в выписке из ЕГРН содержится актуальная информация о правообладателе объекта, если их право собственности было зарегистрировано. Если же сведения о собственнике отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, то следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Это может быть договор приватизации, свидетельство о праве на наследство по закону, договор купли-продажи (мены, дарения), заключенный до 1998г. и зарегистрированный в органе технической инвентаризации или органах муниципалитета, справка о выплате пая при строительстве гаража или квартиры, свидетельство на право собственности на землю. В любом случае, в договоре необходимо указать, на основании чего продавец владеет отчуждаемой недвижимостью.

 Следующее существенное условие договора купли-продажи – это его цена, а именно стоимость продаваемого объекта, указанная в рублях. При этом важно прописать порядок расчетов: будет ли оплачена сумма сразу в момент подписания договора или частями в течение определённого срока; будет ли оплата за счет личных средств или при покупке используются средства материнского (семейного) капитала или ипотечный кредит, предоставленный банком.

«В последние несколько лет при сделках с недвижимостью между физическими лицами наметилась устойчивая тенденция к увеличению процента сделок, в качестве способа взаиморасчетов в которых продавец и покупатель используют вместо ранее традиционного способа расчета через банковскую ячейку безналичные расчеты, в частности, аккредитив или депозит нотариуса», – отмечает начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Юрий Сазонов. – Воспользоваться преимуществами аккредитива - одного из самых надежных и выгодных банковских инструментов, используемых при заключении договоров по отчуждению недвижимости, - следует по ряду причин: личная безопасность продавца, так как нет необходимости в перевозке крупных сумм наличных денежных средств; отсутствие накладных расходов продавца при проверке наличных денежных средств); существенная плата за аренду ячейки, которая тарифицируется посуточно».  

Обращаем внимание, что в случае, если при покупке объекта недвижимости вами определено условие оплаты в рассрочку, а не сразу полной суммой, то в ЕГРН будет внесена запись об ипотеке в силу закона – такое ограничение предусмотрено законом. Впоследствии при полной оплате стоимости имущества, данная запись будет погашена только при обращении в регистрирующий орган залогодержателя (продавца) с соответствующим заявлением, совместном обращении продавца и покупателя или на основании решения суда.

Также в договоре купли-продажи следует указать обязательства сторон (например, обязанность продавца в определённые сроки снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире или перечень проживающих лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также указание их прав на пользование продаваемым жилым помещением); ограничения наложенные на объект при их наличии (например ипотека, или аренда этого объекта третьим лицом), ответственность сторон и порядок разрешения споров (в частности, при несоблюдении сторонами условий договора).

Крайне важно обратить внимание, что на совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Одно из важных условий – это необходимость оформления акта приема-передачи, в котором, как правило, указывается техническое состояние объекта, показания счетчиков приборов, отсутствие претензий сторон.

Вы также вправе не оформлять акт приема-передачи отдельно, но в таком случае необходимо в обязательном порядке прописать в договоре, что он является также актом приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости.

Обращаем внимание, что договор составляется в количестве экземпляров, соответствующих количеству сторон. Поскольку в настоящее время весь архив формируется в электронном виде, предоставлять один экземпляр договора для хранения в Росреестр больше не требуется: при подаче документов специалист МФЦ сканирует их и сразу же возвращает заявителю.

Таким образом, при самостоятельной подготовке документов следует очень внимательно отнеситесь к оформлению договора купли-продажи, так как он будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.