Омский Росреестр разъясняет: как поставить на государственный кадастровый учет вновь возведенный гараж с учетом новых требований к межеванию участка

В соответствии с положениями п. 1 ст. 218, ст. 263 и п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право собственности на созданный объект недвижимости приобретает собственник либо, если это предусмотрено законом или договором, иной правообладатель земельного участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Для внесения сведений о созданном объекте недвижимости в ЕГРН лицу, построившему объект недвижимости, необходимо обратиться в Управление Росреестра по Омской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности.

Что необходимо знать лицу, которое осуществило строительство капитального гаража? С чего начать?

Законом о регистрации в ст. 40 определено, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, – при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здания.

Если же право собственности заявителя на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН, одновременно с осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении созданного объекта недвижимости осуществляется государственная регистрация права на земельный участок, на котором велось такое строительство.

Следовательно, строительство может осуществляться исключительно на том земельном участке, который принадлежит застройщику на праве собственности или ином праве (например, аренда).

Кроме того, согласно вступившему с 1 марта 2025 года Федерального закона № 487-ФЗ от 26.12.2024 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположено создаваемое здание, сведения о таком здании не могут быть внесены в ЕГРН.

Сведения о местоположении границ земельного участка могут быть внесены в ЕГРН исключительно на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ, в соответствии с требованиями ст. 22 Закона о регистрации.

Таким образом, для внесения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка необходимо представить в Росреестр заявление об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости и межевой план, подготовленный кадастровым инженером по результатам проведенных кадастровых работ.

С какой целью возводится гараж?

В том случае, если в собственности имеется земельный участок с установленными границами, необходимо определить какой гараж вы будете возводить, так как в зависимости от того, с какой целью осуществляется строительство и на каком земельном участке, законодательством предъявляются разные требования к процедуре оформления.

По общему правилу строительство объектов недвижимости осуществляется с соблюдением градостроительных норм на основании разрешения на строительство.

В статье 51 ГрК РФ разъяснено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Вместе с тем частью 17 статьи 51 ГрК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

«В том случае, если построенный гараж находится на земельном участке, предоставленном физическому лицу не для предпринимательской деятельности, документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на построенный гараж будет технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании декларации об объекте недвижимого имущества, подписанной правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Если строительство гаража осуществляется для предпринимательской деятельности, необходимо получение у органа местного самоуправления разрешительных документов, предусмотренных статьями 51 и 55 ГрК РФ. Технический план в этом случае готовится на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в Росреестр с заявлением о постановке объекта на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности будет обращаться орган местного самоуправления, который выдал разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию», – пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области Анжелика Иванова.