Оформление сделок с недвижимостью при наличии несовершеннолетних собственников

Управление Росреестра по Курской области обращает внимание: сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние собственники, требуют соблюдения особых правил — это обусловлено необходимостью защиты прав детей, закрепленной в законодательстве.

В соответствии с законодательством Российской Федерации несовершеннолетние подразделяются на две возрастные группы, различающиеся по объему дееспособности:

• Малолетние (дети до 14 лет). Согласно ст. 28 ГК РФ, все сделки от их имени совершают законные представители: родители, усыновители или опекуны (самостоятельное подписание документов ребенком не допускается).
• Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. В соответствии со ст. 26 ГК РФ они вправе совершать сделки самостоятельно, но лишь при наличии письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (подписание документов осуществляется ими лично).

Разрешение органов опеки обязательно, если сделка:

• уменьшает имущество ребенка (продажа или обмен);
• затрагивает его имущественные права (аренда, залог);
• меняет доли в собственности (выделяет или перераспределяет их).

Исключение: если ребенок просто вселяется в квартиру, но не получает права собственности — разрешение не нужно.

Сделка получит одобрение органов опеки при соблюдении следующих условий:

• жилое помещение, предоставляемое ребенку, должно быть равноценным либо превосходить текущее по параметрам (площадь — не меньше, стоимость — не ниже);
• район расположения нового жилья должен отвечать требованиям комфортной среды: иметь необходимую социальную инфраструктуру (в т. ч. школы и поликлиники) и благоприятную экологическую обстановку;
• доля ребенка в праве собственности не должна уменьшаться, если он уже является собственником доли;
• на новом объекте недвижимости не должно быть каких‑либо обременений, таких как ипотека или арест.

ВАЖНО!!! Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В рамках этой процедуры нотариус:

• проверяет законность сделки;
• удостоверяется в наличии разрешения органов опеки и попечительства;
• разъясняет сторонам правовые последствия совершаемой сделки;
• направляет документы в Росреестр в электронном виде.

«Поскольку дети не обладают полной дееспособностью, от их имени действуют законные представители. Каждая сделка подлежит обязательному согласованию с органами опеки, которые оценивают, не нарушаются ли права ребенка. Это гарантирует сохранность жилищных прав несовершеннолетних вне зависимости от изменений их имущественного статуса», - заместитель руководителя Управления Росреестра по Курской области Александр Емельянов.