Регистрацию прав при аресте и залоге обсудили в столичном Росреестре

Юристами отдела правого обеспечения Управления Росреестра по Москве проведен выездной семинар в отделе государственной регистрации недвижимости жилого назначения, в ходе которого состоялось обсуждение проблемных ситуаций, возникающих в практике осуществления государственной регистрации прав на жилые помещения.

Эксперты обсудили с коллегами различия в процедуре регистрации прав на заложенное и арестованное жилье, а также обратили внимание на то, что залог и арест — разные виды обременений, которые отличаются основаниями возникновения, процедурами оформления и последствиями для собственника.

Юристы пояснили, что арест является мерой принудительного характера, связанной с исполнительным производством, в то время как залог — это способ обеспечения исполнения взятого обязательства. В этой связи участие собственника во внесении соответствующей записи в ЕГРН разное: при регистрации ипотеки (залога) потребуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а запись о наличии ареста на объект недвижимости вносится только после поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста.

Различается и процедура погашения записи об обременении в ЕГРН. Заявление о снятии залогового обременения может подавать как залогодержатель, так и залогодатель, а вот самостоятельное представление процессуального документа о снятии ареста не будет учитываться государственным регистратором, так как запись снимается на основании судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста, направленного в Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия.

Отметили особенности погашения арестов в отношении имущества должника, признанного банкротом. Специалисты отдела правового обеспечения пояснили невозможность включения в реестр кредиторов в качестве залогового кредитора лица, чье преимущественное право требования надлежащего исполнения обязательства обеспечено решением суда о наложении ареста на имущество должника (ч. 5 ст. 334 ГК РФ). Такое правило действует, если иное не вытекает из существа отношений залога. 

Если арестованное имущество не было реализовано на торгах, взыскатель вправе оставить его за собой — в этом случае он может подать заявление на регистрацию своего права собственности на это имущество. Госрегистрация при этом осуществляется в рамках возбужденного исполнительного производства и проводится на основании заявления правообладателя (взыскателя) или уполномоченного лица при представлении нотариально удостоверенной доверенности, а также требования судебного пристава-исполнителя, (если такое требование содержится в судебном акте).

Обсудили возможность оформления прав на квартиру, на которую обращено взыскание по исполнительной надписи нотариуса при отсутствии регистрационной записи об ипотеке. Согласно законодательству, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно только при наличии определенных условий, включая документальное подтверждение права залогодержателя и соблюдение процедуры.

Вместе с тем, отсутствие регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН не отменяет факта существования ипотеки как обременения и не свидетельствует об отсутствии обязательства должника перед кредитором. Например, ипотека возникла в силу закона, оформлена рассрочка платежа или обязательство возникло в силу иного кредитного договора или нотариального договора займа денежных средств.

В случае, если на основании исполнительной надписи нотариуса судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство и взысканная недвижимость была приобретена добросовестным покупателем на торгах или была оставлена залогодержателям за собой, то для регистрации прав необходимо представить следующие документы:

• заявление приобретателя (если имущество приобретено на торгах) или заявление залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой;
• документы, подтверждающие реализацию имущества: протокол о результатах торгов;
• договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги, либо соглашение между третьим лицом и залогодержателем о приобретении имущества, если торги состоялись, но имущество не было реализовано.

К вышеперечисленным документам, добросовестный правоприобретатель может представить в орган регистрации прав копию нотариально удостоверенного договора, в силу которого возникла ипотека, содержащий условие о возможности внесудебного обращения взыскания с отметкой о совершении исполнительной надписи, а также исполнительную надпись нотариуса, заверенную надлежащим образом.

В рамках практической части семинара специалисты отдела правового обеспечения ознакомили государственных регистраторов с судебными актами, содержащими позиции судов различных инстанций по обсуждаемым ситуациям, а государственные регистраторы поделились своими выводами, основанными на анализе аналогичных ситуаций в правоприменительной практике.

Выездные семинары между отделами проводятся регулярно и являются эффективным способом обмена опытом между специалистами, осуществляющими принятие решений в отношении государственной регистрации и специалистами, обеспечивающими судебную защиту указанных решений.