Московский Росреестр разъясняет: виды разрешенного использования земельных участков

С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, в котором впервые закреплено понятие и систематизировано правовое регулирование видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, а также порядок их использования. Новый закон закрепил за правообладателем право на использование своего земельного участка в соответствии с установленным ВРИ без получения дополнительных разрешений и согласований.

Под ВРИ понимается деятельность, которую допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью с учетом ограничений, установленных законодательством Российской Федерации. Виды использования подразделяются на основные, вспомогательные и условно разрешенные. В отношении земельного участка могут быть установлены как один, так и несколько основных или вспомогательных ВРИ. Их перечень утвержден Росреестром в классификаторе.

При этом в качестве обязательного условия надлежащего использования земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, 295-ФЗ предусматривает соответствие разрешенного использования (назначения) зданий или сооружений и ВРИ земельных участков. Исключением, когда земельные участки могут использоваться независимо от установленных ВРИ, являются возведение некапитальных строений (включая ограждения, бытовки, навесы); складирование строительных и иных материалов; размещение пунктов государственной геодезической, нивелирной или гравиметрической сети.

«Новый закон предусматривает расширенный, по сравнению с предшествующими нормами, перечень документов-оснований для установления вида разрешенного использования земельного участка. Ранее виды устанавливались только в соответствии с градостроительными регламентами, что не учитывало всю совокупность обстоятельств, от которых зависит установление ВРИ, а именно: принадлежность земельного участка к определенной категории земель, его нахождение в границах определенных зон, а также цели его дальнейшего использования. Таким образом нововведения позволят учесть все необходимые факторы для корректного установления вида разрешенного использования участка», — отметил Александр Левченков, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.

С 1 марта 2026 года по 295-ФЗ перечень документов-оснований включает:

• градостроительные регламенты – для земельных участков, расположенных в границах территориальных зон, образованных в населенных пунктах в соответствии с принятыми в них правилами землепользования и застройки;
• лесохозяйственные регламенты – для земельных участков, распложенных в границах лесничеств, образованных на землях лесного фонда;
• положение об особо охраняемой природной территории – для земельных участков, расположенных в границах особо охраняемой природной территории;
• федеральный закон – для земельных участков сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, расположенных в границах СНТ;
• документация по планировке территории (проект планировки или проект межевания территории) – для земельных участков, предназначенных для строительства и реконструкции линейных объектов;
• решения уполномоченных органов исполнительной власти РФ – для земельных участков, планируемых для использования в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В отношении образуемых земельных участков ВРИ определяется с учетом имеющихся на этот момент обстоятельств, например:

• для земельного участка, образуемого под существующим зданием, надлежащим считается ВРИ, соответствующий разрешенному использованию или назначению такого здания;
• для земельных участков, образуемых при разделе, объединении, перераспределении или выделе из иных земельных участков, надлежащими считаются ВРИ исходных земельных участков.

При этом по 295-ФЗ впервые предусматриваются случаи и условия объединения или перераспределения земельных участков с различными ВРИ, например, при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Как и прежде, выбор основного или вспомогательного ВРИ земельного участка из числа тех, которые установлены документами, перечисленными в 295-ФЗ, правообладатели земельных участков осуществляют самостоятельно, без получения дополнительных разрешений и согласований. Однако для установления условно разрешенного ВРИ правообладателю следует получить разрешение уполномоченного органа.

Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН (внесение сведений о вспомогательных ВРИ не требуется), для чего необходимо подать в орган регистрации прав заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранных ВРИ, с приложением таких документов, как:

• документ, удостоверяющий полномочия представителя правообладателя (если заявление подается через представителя);
• разрешение уполномоченного органа на установление условно разрешенного ВРИ земельного участка;
• документация по планировке территории или иная специальная документация, в соответствии с которой осуществлялся выбор ВРИ земельного участка.

Подать заявление можно: для физических лиц – на бумажном носителе при личном обращении в МФЦ; для юридических лиц – в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра или через портал Госуслуг.

Для уточнения текущего ВРИ земельного участка можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости через электронные сервисы Росреестра, ППК «Роскадастр», портал Госуслуг или путем личного обращения в МФЦ; или воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта» на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД), указав в поисковой строке адрес или кадастровый номер интересующего земельного участка.