Росреестр разъясняет, как сменить арендатора в договоре аренды

Бывают ситуации, когда при долгосрочном договоре аренды меняется арендатор. Передача арендных прав может понадобится в разных случаях и применяется к таким объектам, как коммерческая и промышленная недвижимость, земельные участки различного назначения, оформленные в аренду.

Какие документы нужно подготовить для совершения сделки с новым арендатором и зарегистрировать договор в Росреестре?

Отвечает начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Пермскому краю Елена Передернина.

Если стороны сделки хотят сменить арендатора, то в зависимости от ситуации им доступны следующие варианты:

• договор субаренды;
• соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды (за исключением случаев, когда уступка запрещена законом, например, по договору заключенному по результату торгов (п. 7 ст. 448 ГК РФ).

Участникам сделки по передаче прав аренды нужно знать принципиальные отличия между переуступкой прав и субарендой. Разница заключается в том, что при уступке прав аренды прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем. Во втором случае права на арендованное имущество и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения.

Для регистрации договора субаренды либо соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды в Росреестре заявитель может обратиться в любой офис МФЦ или через сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru. Подать документы на регистрацию может одна из сторон договора.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 4000 рублей для физических лиц, для организаций - 44 000 рублей.

Важно! С 1 марта 2025 юридические лица направляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы только в электронном виде. Исключения составляют сделки, когда одной из сторон являются физические лица.

Особенности регистрации в электронном виде:

1. Договор должен быть электронным документом, соответствовать установленному Росреестром формату (формат PDF/A с текстовым слоем, обеспечивающим поиск информации по содержимому файла).

2. Договор должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) арендатора и арендодателя заархивирован в zip-файл.

3. Электронный договор может быть подписан УКЭП с расширением .p7s, .sgn.

4. Если от имени участников сделки действует доверенное лицо – необходима машиночитаемая нотариальная доверенность.