Проверка участка перед покупкой: памятка столичного Росреестра

К покупке земельного участка важно подойти ответственно, чтобы избежать проблем с недвижимостью и не лишиться денежных средств. Эксперты Управления Росреестра по Москве перечислили пять основных пунктов для тщательной проверки участка.

Пункт №1. Выберите вид разрешенного использования и уточните правила землепользования

Выбирая земельный участок для своих целей, важно определить какой вид разрешенного использования земли (ВРИ) позволит их реализовать. К примеру, построить жилой дом можно на земельном участке с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» или «для личного подсобного хозяйства».

Узнать вид разрешенного использования земли можно с помощью раздела «Публичная кадастровая карта» портала «Национальная система пространственных данных» (НСПД), уточнив кадастровый номер или адрес объекта. После авторизации на сайте через Госуслуги нужно выбрать интересующий участок и использовать слой «Земельные участки из ЕГРН».

Помните, что после покупки сменить на необходимый ВРИ можно только в случае, если он установлен правилами землепользования и застройки. Получить данные сведения можно через Государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности «ГИС ОГД» с авторизацией через аккаунт mos.ru.

Важно помнить, что использование земельного участка не по целевому назначению повлечет наложение административного штрафа (КоАП РФ, ст. 8.8).

Пункт №2. Определите точные границы участка

Итак, вы подтвердили всех существующих собственников и не нашли никаких ограничений или обременений в выписке из ЕГРН. Теперь нужно проверить сколько земли вы приобретаете на самом деле.

Некоторые недобросовестные собственники самовольно расширяли свои участки, ставя забор на «свободную» землю. Если участки передавались по наследству, владельцы зачастую могут и не подозревать о допущенных нарушениях. При этом внести в ЕГРН точные координаты территории — обязательная задача собственника, если он хочет продать, подарить или унаследовать недвижимость (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

«При осуществлении государственного земельного контроля, должностные лица Управления будут принимать решения о выполнении или нарушении требований законодательства уже в отношении нового собственника. Чтобы избежать проблем нужно убедиться, что фактическое расположение земельного участка соответствует данным в ЕГРН, например, воспользовавшись услугами кадастрового инженера оформив услугу по выносу границ земельного участка на местности. Специалист наглядно покажет, где на самом деле начинается и заканчивается участок», — подчеркнул Роман Дубовицкий, начальник отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Москве.  

Пункт №3. Проверьте наличие публичных сервитутов и пунктов ГГС

Внимательно осмотрите местоположение будущей дачи. Помните, что ваш участок не должен ограничивать соседям доступ к их территории и наоборот. При этом, если проход или проезд возможен только через чужой участок, соседи имеют право на ограниченное пользование «смежной» землей — сервитут (ГК РФ, ст. 274).

Иногда на земельном участке могут располагаться пункты государственной геодезической, нивелирной или гравиметрической сети. Такую землю можно продать и купить, однако собственник будет нести ответственность за состояние государственного пункта и обязуется сообщать о случаях повреждений или уничтожения объекта.

Проверить наличие или отсутствие охраняемых пунктов можно в выписке из ЕГРН или на портале НСПД, выбрав в строке тематического набора Росреестр – ГИС ФППД – Сведения о пунктах ГГС.

Пункт №4. Изучите постройки на участке

В поисках дачи, покупатели чаще отдают предпочтение земельным участкам с готовыми жилыми или хозяйственными объектами. В таком случае следует узнать, зарегистрирован ли жилой дом и сколько объектов капитального строительства присутствует на участке. Запросите у продавца выписку из госреестра «Об объекте недвижимости» по всем оформленным в Росреестре капитальным строениям.

Пункт №5. Ознакомьтесь с инфраструктурой и перспективами развития района

Внимательно изучите инфраструктуру района. При отсутствии каких-либо жилищных коммуникаций уточните у администрации о планах проведения соответствующих работ. К примеру, жители некоторых садоводческих товариществ с официально зарегистрированной собственностью могут принять участие в программе социальной догазификации.