Способы защиты прав при сделках с недвижимостью.

К сожалению, в практике до сих пор встречаются случаи мошенничества при покупке, продаже и аренде недвижимости. Для того чтобы уберечь себя и свою собственность, необходимо знать основные доступные методы защиты и своевременно их применять.

В Управлении Росреестра по Псковской области рассказали, что самый простой способ защиты для собственника недвижимости - подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащую ему недвижимость без его участия. 

«В Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия правообладателя (например, по доверенности), будут возвращены регистрирующим органом заявителю без рассмотрения», - поясняет Наталия Червонцева начальник отдела правового обеспечения, контроля (надзора) в сфере саморегулируемых организаций регионального Управления.

В случае, если вы приобретаете недвижимость - необходимо внимательно изучить документы продавца, на основании которых он стал собственником продаваемой им недвижимости. Кроме того, можно попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что также поможет удостовериться, что продавец является собственником недвижимости, а также позволит узнать о существующих обременениях объекта недвижимости или ограничениях прав правообладателя (например, об арестах). 

«Из указанной выписки вы узнаете является ли лицо, с которым вы собираетесь заключить сделку, единственным собственником или объект недвижимости находится в долевой собственности, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних», - сообщил Председатель общественного совета при псковском Росреестре Александр Тихомиров. 

Если один из собственников является несовершеннолетним, продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Еще перед сделкой нужно установить наличие или отсутствие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящее время при совместной собственности супругов переход права собственности по сделке регистрируется и без согласия супруга или супруги, но такая сделка в последующем может быть оспорена в суде не давшей согласие стороной.

Кроме того, не лишним будет внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Если в короткий период времени переходы прав были очень частыми, желательно убедиться, что эти сделки не оспариваются в суде, поскольку судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого можно заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Эта выписка является общедоступной, поэтому покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Информация о судебных спорах может быть проверена на сайте соответствующего суда (споры о правах на недвижимость рассматриваются в суде по месту расположения такой недвижимости). Если продавец действует от имени собственника по нотариальной доверенности, проверить ее подлинность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Ну и конечно же стоит уделить пристальное внимание способу расчетов по сделке при продаже недвижимости. Для соблюдения баланса интересов между продавцом и покупателем можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу. В случае, если расчет по сделке осуществляется частями (например, часть суммы оплачивается покупателем до осуществления государственной регистрации права, а оставшаяся сумма после ее осуществления) не стоит отказываться от такого защитного механизма, как залог в силу закона. При рассрочке платежа одновременно с заявлением о переходе права собственности стороны сделки подают заявление о государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона. В ЕГРН будет внесена запись о наличии залога (ипотеки), и чтобы ее прекратить, сторонам сделки нужно будет еще раз обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.