Пермский Росреестр предлагает краткий чек-лист для покупателей жилья по договору цессии

Высокий спрос на недвижимость, ажиотаж на рынке новостроек в связи с льготными ипотечными программами приводит к тому, что   предложение от застройщиков стремительно сокращается. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ) или цессии.

Переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому. Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на начальном этапе и далее реализуют почти готовое жилье по более высокой цене. Иногда жильё продают дольщики в связи с изменившимися жизненными планами или при возникновении проблем у застройщика -  большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся многоквартирном доме может свидетельствовать об этом. 

«Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, - поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Лариса Пьянкова. – По данному виду сделок приобретается не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости».

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Продавец должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если объект долевого строительства приобретался за счет кредитных средств и в ЕГРН зарегистрирована ипотека, а обязательства по кредитному договору не исполнены, предварительно, до совершения сделки, необходимо обратиться в банк для получения согласия на заключение договора уступки, а также включить в договор уступки права требования условие о том, что право требования заложено.

Отсутствие согласия банка и условия об ипотеке в договоре будет являться основанием для приостановления государственной регистрации договора.

Если обязательства по кредитному договору исполнены, то перед заключением договора уступки необходимо погасить запись об ипотеке в ЕГРН.

Краткий чек-лист для покупателя жилья по договору цессии:

1. Необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
2. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН;
3. Необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ - заказать выписку ЕГРН;
4. Желательно поинтересоваться у самого продавца или проверить самостоятельно, не является ли он банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов.