Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство)

Наряду с вторичным рынком жилья существует обширный рынок недвижимости, которая только строится (создается). Застройщики привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.

Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: а можно ли покупать эту новостройку? Рентабельно ли вложить деньги в строительство конкретного жилого комплекса? Защищены ли права покупателя?

Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, основывается на положениях Федерального закона от 30.12.2004   № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Данный закон направлен на защиту граждан-дольщиков, предоставляет им большой объём прав и способов защиты нарушенных прав.

Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, необходимо проверить информацию о застройщике на соответствие его требованиям Закона № 214-ФЗ на  сайте «Дом.РФ», об объекте строительства, и, самое главное, провести тщательную проверку документов, представленных застройщиком. Законом установлено, что застройщики могут заключать с гражданами такие договоры только при соблюдении определенных условий:

- застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство;

- должна быть проведена государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка или договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком;

- застройщик обязан разместить в единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию, заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в случае размещения таких средств на счетах эскроу, проект договора участия в долевом строительстве с указанием выбранных застройщиком способов обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, фотографии строящихся многоквартирных домов, отражающие текущее состояние их строительства (фотографии должны обновляться ежемесячно), документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика и иную информацию, предусмотренную законодательством.

Убедившись в отсутствии юридических рисков, можно заключать договор долевого участия в строительстве МКД. Договор долевого участия в строительстве МКД является правоустанавливающим документом и подлежит государственной регистрации.

         Какие значительные изменения претерпел рынок долевого строительства? Что существенно меняется для застройщиков и потенциальных участников долевого строительства в настоящее время? 

Так, в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, для строительства которых привлекались денежные средства участников долевого строительства, предусматривается создание публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда.  Некоммерческая организация может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства. 

Информация о застройщике должна содержать сведения о лицах, которые входят в одну группу лиц (согласно положениям законодательства о защите конкуренции) с застройщиком, а именно: идентификационные данные лиц: ФИО и паспортные данные для физических лиц, ЕГРН и ИНН – для юридических; основания, по которым они входят в одну группу лиц. Информация о проекте строительства МКД теперь должна содержать сведения о наличии целевого кредита у застройщика, его размере и прочих финансовых данных, а также о заключенных договорах долевого строительства.

Если договор участия в долевом строительстве по ранее начатым проектам, где в качестве механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами использовался договор поручительства или договор страхования гражданской ответственности, представлен на государственную регистрацию после 25.12.2018, то застройщик в обязательном порядке должен уплатить взносы в компенсационный фонд. 

На сегодняшний день, размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. 

Претерпел изменения и Закон № 214-ФЗ в части полного исключения положений, касающихся участия жилищно-накопительных кооперативов в сфере долевого строительства. Это означает, что жилищно-накопительный кооператив не вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства.

Одним из наиболее важных изменений явилось то, что с 1 июля 2019 года установлено общее правило, согласно которому привлечение денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ допускается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке. Т.е. закрепляется положение о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых застройщиками проектов строительства многоквартирных домов (и в отношении тех объектов долевого участия, которые строятся сейчас (не введенные в эксплуатацию и по которым ДДУ уже были заключены до 1 июля 2019 года).

Какие гарантии для дольщиков обеспечивает проектное финансирование и что такое счета эскроу? 

Напомним, что счет эскроу – это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат владельцу счета до даты возникновения оснований для передачи денежных средств. При  этом ни и владелец счета и лицо, которому подлежат передаче денежные средства не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случаев, предусмотренных законом и договором.

В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу, все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. 

Из положений Закона следует, что деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства данной информации. В случае если застройщик получает кредит на строительство, то участники долевого строительства должны будут вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит.

Указанные выше и другие особенности привлечения денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ должен знать каждый заинтересованный приобретатель недвижимости. Это необходимо для того, чтобы сделать правильный выбор относительно той схемы покупки квартиры, которая в большей степени способна его защитить. 

На различных этапах строительства легитимными признаются несколько схем оформления отношений застройщика с покупателем.

Наряду с названным выше способом существует и иной законный способ приобретения жилья, а именно: покупка квартиры с помощью жилищного накопительного кооператива. Самой надежной и самой популярной на сегодняшний день остается схема заключения ДДУ в строительстве. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать, является банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики защищены законом: они все-таки могут либо вернуть вложенные средства (или хотя бы их часть), либо получить квартиру.