Защита недвижимости от незаконных сделок

Росреестр предоставляет собственникам недвижимости механизм защиты прав, позволяющий блокировать незаконные сделки. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу Марина Савельева рассказала как это сделать.

Защитить свою недвижимость возможно с помощью двух отметок в ЕГРН:

1. Личное участие правообладателя
2. Возможность регистрации перехода, прекращения права собственности на основании электронных документов, подписанных УКЭП

Преимущества внесения записей:

Любые попытки зарегистрировать сделку с имуществом, поданные третьими лицами (включая представителей по доверенности), будут отклоняться без рассмотрения.

Порядок подачи заявления о невозможности проведения государственной регистрации прав без личного участия правообладателя :

• через Портал Госуслуг (http://www.gosuslugi.ru/): раздел «Запрет на действия c недвижимостью без личного участия» (не требует усиленной квалифицированной электронной подписи);
• в МФЦ (при предъявлении паспорта);
• личный кабинет официального сайта Росреестра (http://lk.rosreestr.ru/): раздел «Мои услуги и сервисы», услуга «Иное» – «Внесение записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя».

Указанное заявление не облагается государственной пошлиной.

Срок внесения записи в ЕГРН — не более 3 рабочих дней, но на практики в течение 24 часов.

Порядок подачи заявления о возможности электронной сделки, подписанной УКЭП.

Для возможности совершения электронных сделок с недвижимостью (дарение, купля-продажа, мена) правообладателю в Росреестр необходимо подать заявление о возможности регистрации, подписанной УКЭП. Заявление подается через МФЦ (п. 1 ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 8 ст. 18, ч. 1, 3, 8 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ). 

Если собственник недвижимости не обратился в Росреестр по поводу внесения записи о возможности регистрации перехода, прекращения права собственности на основании электронных документов, подписанных УКЭП,  то сделка по электронным документам будет возвращена без рассмотрения государственным регистратором.   При этом Росреестр уведомит собственника о возврате с  указанием причины в течение пяти рабочих дней, направив сообщение на его  электронную почту. Кроме того, в день поступления такого заведения  ведомство уведомит собственника о том, что на его объект поступила  заявка.

Исключения: когда регистрация возможна без записи в ЕГРН

Закон предусматривает пять случаев, когда отсутствие в ЕГРН записи о возможности электронной регистрации не является препятствием. Регистрация будет проведена, если электронные документы представлены:

1. Госорганами или органами местного самоуправления в случаях, прямо предусмотренных законом.
2. Нотариусом, при условии, что сделка была совершена с личным участием правообладателя или его представителя по нотариальной доверенности, и в ЕГРН нет отметки о запрете регистрации без личного участия собственника.
3. Сторонами договора через специальные системы взаимодействия с кредитными организациями (например, при ипотеке).
4. Сторонами договора, если их электронные документы подписаны УКЭП.
5. Сторонами договора уступки прав по ДДУ через системы взаимодействия с застройщиком, если сам застройщик является стороной по этому договору.

Как аннулировать разрешение на электронную регистрацию

Запись в ЕГРН, разрешающая проведение регистрации по электронным документам, может быть погашена двумя способами:

• На основании заявления самого правообладателя об отзыве своего ранее данного разрешения.
• На основании вступившего в законную силу судебного акта.

Этот механизм позволяет собственникам гибко управлять своими цифровыми правами и обеспечивать дополнительную безопасность при операциях с недвижимостью.

Марина Савельева отметила : «Данные меры применяются к недвижимости, права на которую зарегистрированы за владельцем, включая доли в праве».

Справочно: За 9 месяцев в ямальский Росреестр поступило 82 заявления из них 47 в электронном виде. Это в раза больше заявлений чем в аналогичный период 2024 года (38).