Росреестр: не покупайте дачу без межевания

Садоводы, дачники и владельцы частных домов в Хабаровском крае открыли дачный сезон.

Весной в Росреестре отмечают традиционный интерес жителей Хабаровского края к приобретению садовых и дачных участков. Благо, выбор велик – от скромных садовых домиков на шести сотках до роскошных усадеб с полным набором удобств.

Предположим, вы выбрали участок по своему вкусу и кошельку, осталось оформить сделку. Не торопитесь! В прошлом году в сфере земли и недвижимости произошли значительные изменения. Прежде прочитайте рекомендации заместителя руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю Елены СЕМЧЕНКО.

Елена СЕМЧЕНКО: Наши граждане отлично знают, что квартира или дом – ценное приобретение, ответственно относятся к оформлению документов, проводят тщательную проверку и на «честное слово» не верят. Однако земельные участки до сих пор приобретают, что называется, без лишних бумаг: передали деньги, написали расписку, ударили по рукам – и разошлись.

Требования закона для всех объектов недвижимости едины: договор считается заключенным не с момента передачи денег, не с момента заключения договора, а с момента государственной регистрации права и внесения сведений в ЕГРН. Если право собственности не зарегистрировано в соответствии с законом, то фактическим владельцем участка является человек, которому эта земля предоставлена.

Лучше потратить время и совершить сделку в соответствии с законом, чем потом потерять годы на судебные разбирательства, а, возможно, и саму эту недвижимость.

Первое, что необходимо сделать - проверить у продавца документы

Продавать землю имеет право только ее собственник, права которого на участок подтверждены документально. От него требуется тот самый пакет документов, подтверждающих полномочия на распоряжение землей и позволяющих перерегистрировать право собственности на покупателя

Продавец должен представить один из следующих документов:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15 июля 2016 года
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную после 15 июля 2016 года;
• акт о предоставлении земельного участка, выданный органом местного самоуправления, выданный до 30.10.2001 г.;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор купли-продажи, мены, дарения и так далее.

Важно!

Задумайтесь, если продавец в качестве документа представит только членскую книжку садовода. Правоустанавливающим документом эта книжка не является и регламентирует отношения внутри садового общества и уплату членских взносов.

Таким способом часто пытаются избавиться тех участков, приобретенных по той самой «членской книжке», прав на них у продавца нет, не возникает их и у покупателя. Придется или искать прежнего собственника и оформлять сделку как положено, либо признавать права на землю в суде.

Членская книжка не является правоустанавливающим документом, в ней только фиксируется факт уплаты взносов в садовое товарищество. Однако людей, которые купили недвижимость по книжке, достаточно много. То есть, заплатив деньги, они не являются собственниками.

Если продавцу кроме членской книжки больше нечего предъявить, откажитесь от покупки. Сделки, совершенные путем переписывания членских книжек у председателя СНТ юридической силы не имеют. То есть, даже заплатив деньги за участок, вы не можете считаться его собственником, а также распорядиться приобретенной таким образом недвижимостью.

Даже если продавец уверяет, что позже вы сможете «переоформить» дачу на себя самостоятельно, это не так.

Что делать, если дача когда-то приобретена по членской книжке?

Найти прежнего владельца, составить договор купли-продажи и обращаться за регистрацией в МФЦ, на которые возложены полномочия по приему и выдаче документов. Если прежнего собственника найти невозможно, придется обращаться в суд. Иного пути нет.

Проверяем объект «на чистоту»

Выясните, кому на самом деле принадлежит право собственности на участок, не наложен ли на него арест, не находится ли участок под залогом. Эти сведения вы увидите, заказав выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), которая содержит сведения о земельном участке.

Выписку из ЕГРН можно получить:

• на бумажном носителе, лично обратившись в офис многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ)
• или в электронном виде, воспользовавшись электронными услугами сайта Росреестра (www.rosreеstr.gov.ru)

Либо собственник земельного участка может заказать выписку через портал ГОСУСЛУГИ (бесплатно) и предъявить ее покупателю.

Что можно узнать бесплатно с помощью Интернета?

На публичной кадастровой карте Росреестра, которая располагается на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД), размещены данные о земельных участках, учтенных в ЕГРН.

Сведения можно получить, введя в окошко кадастровый номер либо наведя курсор на интересующую точку на карте.

Что можно выяснить о земельном участке с помощью публичной кадастровой карты:

• кадастровый номер;
• границы участка;
• площадь участка;
• кадастровая стоимость;
• категория земель, к которой отнесен участок;
• вид разрешенного использования земель.

Составляем договор купли-продажи.

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме не менее чем в двух экземплярах. С этим вам помогут в любой юридической компании, либо вы можете найти образец в Интернете, системах Консультант-плюс или Гарант. Вы можете дополнить его пунктами, которые считаете важными и существенными, в том числе указать сроки передачи денег.

Важно, чтобы в договоре была указана точная цена земельного участка. Кроме того, он должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать приобретаемый земельный участок. Это:

• адрес участка
• кадастровый номер
• площадь
• категория земельного участка
• вид разрешенного использования
• имеющиеся ограничения, установленные в рамках Земельного законодательства.

Договор подписывается сторонами. Обязательного нотариального удостоверения в большинстве случаев не требуется.

Совет: Для сбора документов воспользуйтесь сервисом

Определить самостоятельно, какой именно перечень документов требуется в том или ином случае, поможет сервис Росреестра «Жизненные ситуации», который позволяет заявителю в удобной и наглядной форме получить исчерпывающий набор сведений.

Заполнив небольшую анкету, вы получите перечень требуемых документов, а также информацию о максимальном сроке предоставления услуги и размере госпошлины. Для удобства полученный список документов можно сохранить или распечатать.

Сервис доступен как для физических, так и для юридических лиц на официальном сайте Росреестра: в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбрать сервис «Жизненные ситуации».

Если подходящей «жизненной ситуации» нет на сайте, можно получить консультацию специалистов ВЦТО Росреестра по телефону: 8-800-100-34-34. Звонок по России бесплатный.

ВАЖНО ЗНАТЬ!

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон, в соответствии с которым продать, подарить земельный участок, а также совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку, можно будет только в случае, если проведена процедура межевания и в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ. То есть если у участка нет точных границ, то сделки с ним невозможны.

По данным краевого Росреестра, в Хабаровском крае 82454 земельных участка не имеют установленных границ. То есть почти четверть владельцев земли не смогут ею распорядиться.

Вопрос о необходимости установления границ земельных участков больше нельзя откладывать. Если раньше мы говорили, что межевание необязательно, но желательно, и вы можете приобрести участок, потом сделать межевание сами, когда вам это потребуется, то с 1 марта 2025 года регистрация прав в отношении земельного участка не может быть выполнена, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ.

Как узнать, прошел участок межевание или нет?

-  Проверьте статус участка на публичной кадастровой карте портала Национальная система пространственных данных НСПД. 

В отношении уточненных земельных участков в реквизите «площадь» указано: площадь уточненная. Границы такого участка отражаются также в графической части Публичной кадастровой карты. В отношении не уточненных земельных участков указано: площадь декларированная (без координат границ), соответственно, в графической части сведения о них отсутствуют.

Сведения о местоположении границ земельного участка также содержатся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Официальную выписку из ЕГРН в электронном виде можно заказать только через Портал госуслуг (gosuslugi.ru), а в бумажном виде – в любом МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости).

Если границы земельного участка не установлены и он не стоит на кадастровом учете, то информация о нем и его параметрах не будет отображаться на Публичной кадастровой карте, а также содержаться в выписке из ЕГРН.

Все проверили?

Не забываем оплатить госпошлину (для садового участка пошлина составляет 700 руб.) и подаем документы на государственную регистрацию).

Что нужно:

• заявление на государственную регистрацию (поможет заполнить специалист в МФЦ)
• документ, удостоверяющий личность
• договор купли-продажи садового земельного участка (не менее чем в двух экземплярах)
• нотариальное согласие супруга или супруги продавца (только в случае, если участок был приобретен в период брака по возмездной сделке)

Важно:

Есть несколько способов подачи документов:

• Через офисы приема документов МФЦ

 Для регистрации права являются обе стороны. Можно направить своего представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

• в электронной форме через портал Росреестра (rosreestr.gov.ru), воспользовавшись сервисом «подать документы из 2-х и более кабинетов».
• с помощью нотариуса.

Получение подтверждения зарегистрированного права

Обратите внимание, что Свидетельство о регистрации права больше не выдается. Ваше право собственности на садовый земельный участок подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).