Омский Росреестр разъясняет: здание и помещение – в чем отличие?

При обращении за осуществлением государственной регистрации права собственности необходимо понимать, на какой именно объект недвижимости право подлежит государственной регистрации, в каком порядке, можно ли при наличии права на здание зарегистрировать право на помещение, в каком случае помещение в здании не может быть образовано.

Чтобы ответить на эти и другие вопросы, рассмотрим понятия «здание» и «помещение».

Исходя из п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся подлежащие государственной регистрации здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.   

Здание – это недвижимая вещь, один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства, отвечающее следующим признакам:

1. здание создано в результате строительства. Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При этом здание может быть образовано в результате раздела другого здания, сооружения, единого недвижимого комплекса или в результате объединения нескольких недвижимых вещей – зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании или сооружении (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ);
2. является объемной строительной системой (в отличие от плоскостных и линейных строительных систем);
3. может иметь как надземную, так и подземную часть или обе части;
4. может включать в себя помещения. Помещения являются частью объема здания, имеют свое назначение и ограничены строительными конструкциями. В одном здании может быть образовано не менее двух помещений (п. 4 ст. 141.4 ГК РФ);
5. внутри здания должны располагаться сети и системы инженерно-технического обеспечения. К ним относятся, например, коммуникации, трубопроводы, которые предназначены для обеспечения здания, и системы водоснабжения, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи;
6. здание имеет специальное назначение, то есть используется:

• для проживания людей (жилые здания);
• деятельности людей (административные здания);
• размещения производства (производственные здания);
• хранения продукции (например, склады);
• содержания животных (например, коровники, конюшни).

Таким образом, здание – это построенный объект, в котором имеются помещения, а также сети и системы инженерно-технического обеспечения. Его назначение может быть как жилым, так и нежилым.

При этом ГК РФ помещением признает обособленную часть здания или сооружения, пригодную для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящую для использования в соответствующих целях (ч. 1 ст. 141.4 ГК РФ).

Нежилое здание не предназначено для проживания людей. Право собственности на нежилое здание подлежит обязательной государственной регистрации.

Нежилое здание может быть разделено на помещения. В таком случае, согласно ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), при образовании двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых помещений.

«При государственной регистрации прав на помещения право собственности на здание прекращается, но здание с кадастрового учета не снимается. Сведения о нем содержатся в Едином государственном реестре недвижимости как о «родительском» объекте. Кроме того, в том случае, если все помещения в здании находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения с одновременной государственной регистрацией права собственности на такое здание», – пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Омской области Анжелика Иванова.  

К жилым зданиям законодательство относит многоквартирные жилые дома и жилые дома.

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, а также нежилых помещений, машино-мест, иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, а также крыш, ограждающих несущие и ненесущие конструкции данного дома, механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования (общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома).

Право собственности в многоквартирных жилых домах может быть оформлено только на помещение, сам многоквартирный жилой дом не может находится в собственности одного лица и быть предметом гражданско-правовых сделок.

Согласно части 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

При этом законом не допускается наличие помещений в жилом доме (ч. 7 ст. 41 Закона о регистрации). Но есть исключительные ситуации.

«На практике существуют случаи, когда ранее, до вступления в силу Закона о регистрации, в жилых домах были образованы жилые помещения – квартиры, части, на которые зарегистрировано право собственности физических лиц. Именно поэтому для определения объекта недвижимости, на который зарегистрировано право собственности, необходимо внимательно изучить свой правоустанавливающий документ, заказать выписку из ЕГРН, в которой будет указано, на какой объект зарегистрировано право. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 ЖК РФ. Это может быть часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Для получения выписки из ЕГРН можно воспользоваться порталом Госуслуг или одноименным мобильным приложением для оперативного получения информации, в том числе на свой объект недвижимости – бесплатно за одну минуту, – отметила исполнительный директор Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Омской области НП «ЖКХ Контроль», председатель совета МКД Мария Заздравных.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем ЖК РФ не содержит определение понятия «часть жилого дома».

Исходя из положений статей 15, 16 ЖК РФ, часть жилого дома является объектом жилищных прав, но при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Кроме того, в статье 130 ГК РФ не указано, что часть жилого дома является объектом недвижимости. На практике складывается такая же ситуация, как и с помещениями в жилом доме. В собственности физических лиц имеются части жилых домов, государственная регистрация на которые была проведена до вступления в действие Закона о регистрации. Они были образованы в том числе и на основании вступивших в законную силу судебных актов.

В зависимости от способа образования и правоустанавливающих документов часть жилого дома может быть как жилым помещением, так и зданием. Во избежание ошибок при осуществлении учетно-регистрационных действий можно рекомендовать правообладателю запросить выписку из ЕГРН, которая отражает всю актуальную информацию об объекте недвижимости.

Упрощенные порядки по изменению вида объекта

Законодатель, понимая, что существует множество несоответствий в определении вида объекта недвижимости, различие правовых режимов здания и помещений, принял несколько правовых актов, дающих возможность в упрощенном порядке изменить вид объекта недвижимости с целью приведения вида объекта в соответствие с современным законодательством.

Так, в том случае, если квартира находится в одноквартирном жилом доме, то есть в соответствии с правоустанавливающим документом на праве собственности было передано именно жилое помещение, правообладатель может зарегистрировать право на жилой дом или изменить вид объекта недвижимости с «помещения» на «здание», обратившись в любой из офисов «Мои документы» с заявлением о государственной регистрации права собственности (осуществлении государственного кадастрового учета) с приложением правоустанавливающего документа на жилое помещение.

Также с 01.03.2022 законодателем введено понятие «Дом блокированной застройки». По сути, это индивидуальный жилой дом, имеющий общую боковую стену или общие боковые стены с другим таким же домом или домами. С 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон № 476-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ), в соответствии с которым при достижении согласия всех собственников жилых помещений без обращения в суд возможно осуществить учет изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования жилого помещения (в том числе квартиры) на дом блокированной застройки. 

Учитывая положения части 16 Закона № 476-ФЗ, возможно осуществить кадастровый учет изменения вида объекта на дома блокированной застройки одновременно в отношении всех жилых помещений, в том числе квартир в многоквартирном доме без обращения в суд. Для учета изменения сведений ЕГРН собственники указанных блоков (все собственники жилых помещений) должны совместно, либо один из сособственников от имени всех собственников блоков, уполномоченный совместным решением собственников, обратиться в орган регистрации с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ.

Однако осуществить кадастровый учет изменения вида объекта в отношении одной из квартир в соответствии с Законом № 476-ФЗ невозможно, также орган регистрации прав не вправе самостоятельно, по своей инициативе, при отсутствии заявлений собственников жилых помещений вносить в ЕГРН какие-либо записи.

Таким образом, для учета изменений сведений ЕГРН собственники стоящих на кадастровом учете блоков (квартир) вправе обратиться в орган регистрации и предоставить следующие документы:

1. заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида объекта и его назначении от всех собственников блоков (квартир) об учете изменений (подаются одновременно);

2. совместное решение собственников, если они решили уполномочить на подачу заявления одного из них.

Кроме того, ранее гаражные боксы учитывались в ЕГРН как помещения, но в связи со вступлением в действие Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 79-ФЗ), предусматривающий возможность внесения изменений в ЕГРН в отношении одноэтажных гаражей, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признавая указанные гаражи самостоятельными зданиями, путем изменения вида объекта с «помещение» на «здание» и указания назначения здания - «гараж», на основании заявления уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления либо собственника гаража (часть 1 статьи 18).