Росреестр разъясняет: что надо учитывать при межевании земельного участка

С 1 марта 2025 года в законодательство внесены изменения в части запрета на заключение договоров с земельными участками, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Также нельзя поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право на расположенные на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено).

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Федеральный закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" – далее Закон о регистрации). При этом надо учитывать:

• Для определения местоположения границ земельного участка используются сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок, а при их отсутствии - в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации, п. 24 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25);
• Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно только при отсутствии в вышеуказанных документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации, Письмо Росреестра от 22.04.2025 N 13-00621/25).

Также следует учитывать, что размер площади земельного участка при его увеличении ограничен.

При межевании (если нет сведений о границах!) площадь земельного участка может быть увеличена на величину, не превышающую минимальный размер земельного участка для конкретного вида разрешенного использования, установленного в соответствии с Правилами землепользования и застройки, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН (содержались в ЕГРН до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена реестровая ошибка) (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

При этом кадастровый инженер, подготовивший межевой план, несет ответственность за внесенные в такой межевой план сведения (часть 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации).