Управление Росреестра по Ярославской области разъясняет почему нельзя делить жилье на микродоли

С 1 сентября 2022 года в России действуют жесткие ограничения на раздел жилых помещений. Цель этих нововведений — защита прав граждан от мошеннических схем. Ограничение введено Федеральным законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и статью 30 Жилищного кодекса РФ».

Согласно пункту 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие разделение этого помещения на доли, если в результате площадь доли каждого из сособственников составит менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения. Расчет всегда производится, исходя из общей площади квартиры (она указана в выписке из ЕГРН), а не жилой.

Если граждане попытаются обойти закон и составят договор дарения или купли-продажи микродоли в простой письменной форме, Росреестр выявит это нарушение на стадии правовой экспертизы документов.

На основании пункта 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация прав будет приостановлена, так как сделка противоречит требованиям законодательства. Если нарушения не будут устранены (а устранить их в данном случае невозможно без изменения размера доли в договоре), в регистрации будет отказано.

Более того, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является ничтожной и не влечет никаких юридических последствий.

Однако, имеется ряд исключений, когда закон разрешает микродоли:

1. Наследование (ст. 1164 ГК РФ): Если квартира переходит по наследству нескольким родственникам, и доля каждого из них в итоге оказывается меньше 6 кв. м, Росреестр зарегистрирует такие права. Закон не может лишить наследника его законного имущества.

2. Приватизация жилья: Если государственное или муниципальное жилье приватизируется на всех членов семьи (включая несовершеннолетних), доли могут быть любого размера.

3. Материнский капитал: При приобретении или строительстве жилья с привлечением средств материнского (семейного) капитала собственники обязаны выделить доли детям (согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Очень часто в больших семьях эти доли в пересчете на площадь составляют менее 6 кв. м. Такие сделки Росреестр регистрирует без препятствий, так как это прямая обязанность родителей по закону.

Если Вы хотите подарить или продать долю в квартире близкому человеку, убедитесь, что в результате сделки размер его доли будет эквивалентен 6 или более квадратным метрам общей площади этой квартиры. Во всех остальных случаях (кроме наследства, приватизации и маткапитала) сделка будет признана недействительной.