Как продать ипотечную квартиру?

Кажется, что про ипотеку уже всё сказано. Однако потенциальные покупатели, найдя подходящий вариант жилплощади, и узнав, что понравившаяся квартира имеет обременение залогом, оказываются перед трудным выбором. В данной статье мы разберём, как реализовать или приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке.

Изучить порядок оформления такой сделки нам поможет начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области Александра Валентиновна Мануйлова.

В чём состоит основная особенность продажи заложенной квартиры?

В соответствии с законодательством ипотека — это один из способов обеспечения исполнения обязательства, форма залога недвижимого имущества. Это значит, что собственник (он же - заёмщик) без согласия кредитора (чаще всего - банка) не может отчуждать предмет ипотеки (недвижимость). У различных банков условия получения согласия на осуществление сделки могут отличаться. Сделки такого рода — распространённое явление, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жильё просторнее или наоборот скромнее. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного жилья. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться со взаимодействия с банком, заключением «обычного» договора купли-продажи здесь не обойтись. При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной.

От чего зависит решение кредитора: разрешить или отказать в продаже предмета ипотеки?

На это влияет много факторов: и сроки выплаты процентов по кредиту (займу), и состояние и рентабельность жилья, а также то, каким способом будет реализована недвижимость: досрочное самостоятельное погашение ипотеки; погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи; продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. При отсутствии же у заемщика намерений решать проблему своевременных выплат по ипотеке, банк потребует в суде взыскания залогового жилья и ипотечную квартиру продадут уже в порядке исполнительного производства. Нередко при обращении взыскания на объект залога продажа ипотечного жилья производится и самим банком.

Какими способами чаще всего осуществляется продажа квартиры, находящейся в ипотеке?

Наиболее безопасными для всех сторон сделки можно назвать следующие способы реализации ипотечной квартиры: 1) оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры; 2) переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

При осуществлении сделки, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи.

Как юридически будет выглядеть первая сделка? Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена). Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или даже другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив по правилам расчётов согласно Гражданского кодекса РФ. В установленный предварительным договором срок продавец (возможен вариант: банк-кредитор) регистрирует снятие обременения. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права к покупателю, - выписки из ЕГРН. Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

Во втором случае, наряду с продажей квартиры имеет место и переоформление ипотечного кредита на новое лицо, «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем требованиям банка для заемщиков по подобным кредитам. Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретёт заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несёт все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым владельцем. Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя).

Есть ещё и более простой, без формального согласия банка, способ - досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк снимает обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. Применим только при наличии у заемщика или покупателя денежных средств. Продавец и банк не рискуют практически ничем. А вот для покупателя рисков немало: он рискует потерять эти деньги и не получить квартиру. Могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, произойти обстоятельства непреодолимой силы.

Какой бы способ покупки не предложили потенциальному владельцу, ведение сделки в правовом поле обеспечит успешное приобретение выгодного объекта. Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Приняты ли какие-то меры помощи гражданам в информационном плане в современной непростой экономической ситуации?

В начале апреля Наблюдательным советом госкомпании ДОМ.РФ был создан Центр информационной поддержки ипотечных заёмщиков. Граждане смогут узнать актуальную информацию о мерах поддержки в современной финансовой ситуации и период карантинных мер. Заемщики, которые оказались в сложных жизненных условиях, смогут получить консультацию, позвонив на бесплатную горячую линию или ознакомившись с нужными сведениями в открытом доступе на сайте Спроси.дом.рф.