Алгоритм действий по выбору земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): что и как нужно проверить?

Покупка земли для строительства частного дома — это не только поиск места с красивой природой и удобным расположением. Прежде чем принимать решение, нужно тщательно проверить участок: это поможет минимизировать риски, способные осложнить или даже сделать невозможным возведение жилья. На что следует обратить внимание:

1. Вид разрешенного использования

Использование земли строго регламентируется её категорией и ВРИ. Разберём, какие виды разрешённого использования позволяют построить жилой дом.

Если участок расположен в границах населенного пункта, строительство допустимо на землях со следующими видами разрешенного использования:

• «для индивидуального жилищного строительства»;
• «ведение садоводства»;
• «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Если участок находится за пределами населенного пункта и относится к землям сельскохозяйственного назначения, строительство жилого дома возможно только на земельных участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» и приравненным к нему видам разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства».

Важно, чтобы данные виды использования были установлены в отношении участка до 1 января 2019 года. Если ВРИ был изменен после этой даты, использование такого участка для строительства жилого дома невозможно.

На сельскохозяйственных землях с видами разрешенного использования «садоводство» и «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» возведение жилого дома не допускается.

2. Ограничения и обременения

При выборе участка недостаточно проверить, нет ли на нём ареста, залога или сервитута. Важно убедиться, что земля не попадает в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Нахождение в такой зоне может:

• серьёзно ограничить строительство;
• полностью запретить возведение объектов;
• привести к отказу в выдаче разрешения на строительство;
• стать основанием для сноса уже построенного дома.

Где получить сведения об обременениях и ограничениях:

• Выписка из ЕГРН — заказывается через МФЦ, сайт Росреестра или портал «Госуслуги».
• Публичная кадастровая карта — позволяет визуально оценить наличие ограничений.
• Сервис «Градостроительная проработка онлайн» на платформе «Национальная система пространственных данных» — даёт детализированную информацию.
• Градостроительный план участка — выдаётся бесплатно в органе местного самоуправления. В нём отражаются:

1.ВРИ участка;

2. территориальная зона и её градостроительный регламент;

3. предельный процент застройки участка;

4. отступы от границ участка до места возможного строительства;

5. границы красных линий;

6. ЗОУИТ.

Покупателю стоит запросить градостроительный план у продавца — это поможет заранее оценить все ограничения.

3. Границы участка и межевание

Участок без границ — это участок, в отношении которого не проводилась процедура межевания. В подобных случаях в выписке из ЕГРН указывается, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». На Публичной кадастровой карте в окне описания объекта стоит отметка «без координат границ» или «площадь указана как декларированная».

С 1 марта 2025 года регистрация таких участков запрещена, то есть без межевания продать или совершить иную сделку по их отчуждению невозможно. Кроме того, отсутствие точных границ влечет определенные риски: споры с соседями, неверное начисление налогов, невозможность узаконить постройки.

4. Документы на землю

Перед совершением сделки важно убедиться в подлинности предоставляемых документов и в том, что право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре.

Выбор земельного участка — серьёзный шаг, требующий внимательности и тщательной проверки. Грамотная оценка ВРИ, обременений, границ и документов позволит избежать юридических проблем и финансовых потерь.