Выбор вида разрешенного использования объектов недвижимости

В 2026 году законодательные изменения достаточно масштабно затрагивают вопросы использования земельных участков. В частности это Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ, основные положения которого вступили в силу 01.03.2026.

Во-первых, дано понятие термину вид разрешенного использования -  вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Крайне важно, что расширен перечень документов, в которых могут быть установлены виды разрешенного использования.

 До изменений виды разрешенного использования устанавливались в градостроительном регламенте, однако нормы о градостроительных регламентах не распространялись на часть земель: например, земли лесного фонда, земли, покрытые водами, земли запаса, особо охраняемые территории и сельскохозяйственные угодья.

Теперь сведения о видах разрешенного использования можно будет также узнать в иных регламентах использования земель:

лесохозяйственном регламенте;

положении об особо охраняемой природной территории;

документации по планировке территории;

лицензии либо проектной документации, связанной с пользованием недрами, при условии отсутствия запрета на такое использование в границах соответствующей территории. 

отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

«Сегодня четко сформулировано, что основной вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости», - отметила начальник отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области Наталья Дорошенко.

В случаях, если в отношении земельного участка установлены условно разрешенные виды использования земельных участков, его использование в соответствии с условно разрешенным видом разрешенного использования земельного участка допускается только после предоставления разрешения в порядке, предусмотренном федеральным законом, и внесения сведений об условно разрешенном виде разрешенного использования земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.

До изменений объединение или перераспределение земельных участков с разными видами разрешенного использования не допускалось. Теперь это возможно для ряда случаев прямо предусмотренных Земельным кодексом.

Например, при одновременном соблюдении следующих условий:

• такие объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и
• исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории либо одной функциональной зоны особо охраняемой природной территории (при наличии) или
• если земельный участок или земельные участки образуются из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам, в целях проведения аукционов по продаже таких земельных участков, аукционов на право заключения договоров аренды таких земельных участков или предоставления таких земельных участков без проведения торгов при условии, что исходные земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны.

Разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать видам разрешенного использования земельного участка, на котором они расположены, за исключением случаев, использования земельных участков независимо от установленных видов разрешенного использования земельных участков и категории земель.

Основной вид разрешенного использования образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (за исключением объекта капитального строительства, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с видом разрешенного использования, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Для выбора основного вида разрешенного использования земельного участка из видов разрешенного использования земельных участков, установленных регламентами использования земель, правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка в орган регистрации прав.        Направление указанного заявления не требуется в случае, если правообладатель земельного участка планирует или осуществляет его использование в соответствии с основным видом или видами разрешенного использования земельного участка, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка.

В случае, если в решении о предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка содержится указание на выбранные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации основной вид или виды разрешенного использования земельного участка, орган регистрации прав одновременно с государственной регистрацией права (ограничения права) на такой земельный участок осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о выбранных виде или видах разрешенного использования земельного участка (без представления соответствующего заявления).

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными.