Переход на электронные закладные

В настоящее время  в электронном виде можно оформить практически любые виды сделок, в том числе и покупку недвижимости в ипотеку или договор залога недвижимого имущества.

В связи с этим электронная закладная является одним из необходимых элементов процесса перехода на электронный документооборот в сфере государственной регистрации недвижимости.

Электронная закладная, как и документарная (бумажная) закладная, содержит сведения о залогодателе и о заемщике по ипотечному кредиту, название кредитного договора с указанием даты и места его заключения, сумму ипотечного кредита и срок ее уплаты, название и описание приобретенного в ипотеку имущества.

Форма электронной закладной утверждена Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203. Им же определены Требования к заполнению формы.

Заполнить форму нужно на Едином портале госуслуг, сайте Росреестра, или с использованием иных технологий взаимодействия с органом регистрации прав. На электронной закладной проставляется усиленная квалифицированная электронная подпись залогодателя и залогодержателя, а если залогодатель – третье лицо, также и должника. Такой же подписью подписывает электронную закладную и орган регистрации прав (п. п. 1, 3

ст. 13.3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)).

Электронная закладная подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий, что полностью исключает риск утраты ценной бумаги и мошеннических действий с ней. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Кроме того, наличие электронной закладной упрощает и процесс погашения в Росреестре регистрационной записи об ипотеке при погашении ипотечного кредита. Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк, как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а государственный регистратор самостоятельно направляет в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

С целью поэтапного перевода рынка ипотечного кредитования в электронный формат законодатель в п. 8 ст. 13.3 Закона об ипотеке предусмотрел возможность выдачи электронной закладной взамен документарной.

В соответствии с п. 8 ст. 13.3 Закона об ипотеке по совместному заявлению владельца закладной или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной, залогодателя, а в случае, если залогодателем является третье лицо, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству электронная закладная может быть выдана в порядке, предусмотренном названной статьей, взамен документарной закладной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной. Такое совместное заявление представляется в орган регистрации прав по правилам, предусмотренным п. 1 ст. 13.3 Закона об ипотеке. При внесении в соответствии с п. 5 ст. 13.3 Закона об ипотеке сведений о депозитарии, в который электронная закладная передана на хранение, ранее выданная документарная закладная аннулируется. Аннулированная документарная закладная хранится в архиве органа регистрации прав до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Считаем необходимым особо отметить, что документарная закладная должна быть представлена в орган регистрации прав прежде подачи заявления о выдаче электронной закладной.

Форма заявления об аннулировании документарной закладной в связи с выдачей взамен ее электронной закладной в настоящий момент не утверждена. В этой связи документарная закладная представляется в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) с указанием причин аннулирования, а именно, в связи с выдачей взамен ее электронной закладной.

Государственная пошлина за внесение изменений в запись об ограничении прав в связи с аннулированием документарной закладной и выдачей взамен ее электронной закладной не уплачивается.

Руководитель Управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Краснодарского филиала ПАО «Сбербанк» Евгения Соколова отметила, что переход на электронные закладные позволит упростить процесс выдачи и сопровождения ипотечного кредита, а также снятие обременения с объекта недвижимости:

«Для нас в Сбере технологичные решения – это реальность, которая диктует то, каким должным быть современные сервисы. Сегодня электронная регистрация позволяет отправить документы на государственную регистрацию права собственности дистанционно в электронном виде. Зарегистрированные документы участники сделки получают в личном кабинете Домклик и на электронную почту и в среднем регистрация в электронном виде занимает минимум вдвое меньше времени по сравнению с традиционным бумажным способом. Более того, в качестве бонуса при использовании сервиса «Электронная регистрация» ставка по ипотечной сделке будет ниже на 0,3%, и само оформление ипотечной сделки так же пройдет быстрее».