Особенности оформления прав на объекты, если не требуется разрешение на строительство

Эксплуатация объекта капитального строительства возможна только при наличии зарегистрированного права собственности на него. До момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) объект считается юридически незавершённым, даже если физически построен полностью.

Согласно законодательству, без регистрации права собственности нельзя:

• официально ввести объект в эксплуатацию;
• использовать его для предпринимательской деятельности;
• заключать сделки (продажа, аренда, ипотека);
• получить разрешение на подключение к коммуникациям (в некоторых случаях).

Кроме того, органы местного самоуправления и надзорные ведомства могут приостановить эксплуатацию объекта, если он используется без оформленного права собственности (ст. 55.26 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)).

Таким образом, регистрация права — обязательное условие для законного и безопасного использования объекта капитального строительства. Игнорирование этого требования чревато административной ответственностью, приостановкой деятельности и даже признанием постройки самовольной.

В каких случаях можно строить без разрешения?

Многие привыкли думать, что любое строительство — это обязательно сложная цепочка процедур: создание проекта, прохождение экспертиз, сбор разрешений, отправка уведомлений и прочие формальности. На самом деле законодательство предусматривает случаи, когда можно обойтись без получения разрешения на строительство (РнС), а часть процессов — значительно упростить. Так что не всегда нужно проходить полный путь — всё зависит от типа объекта, его назначения и других факторов.

В пункте 17 статьи 51 ГрК РФ перечислены объекты, строительство которых допускается без оформления разрешительной документации. Важно понимать: эта норма касается законного возведения объектов в упрощённом порядке, а не последующей легализации самовольной постройки через суд или в порядке статьи 222 Гражданского кодекса РФ. То есть речь идёт о праве строить без разрешения с самого начала, а не о признании законным уже возведённого объекта с нарушениями.

Среди объектов, строительство которых можно вести без получения разрешения на строительство (РнС), значатся жилые и садовые дома, объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), газопроводы и другие подобные сооружения.

«При этом необходимо понимать, что хоть для объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получения РнС, но необходимо подать уведомление о планируемом строительстве данных объектов, а по завершении работ подать уведомление о завершении строительства объекта», - отметил заместитель начальника отдела архитектуры и градостроительства мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области Виктор Пещерин.

Кроме того, в подпункте 5 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ упоминаются «иные случаи», когда РнС не требуется — они могут быть установлены как федеральными нормативными актами, так и законодательством отдельных субъектов Российской Федерации. Это даёт дополнительные возможности для упрощённого строительства в зависимости от региона.

Что за «иные случаи», когда разрешение на строительство не потребуется?

Это случаи, установленные федеральным законодательством. Так, Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. № 1816 определен перечень объектов, для которых получать РнС не надо.

Законом Еврейской автономной области от 12.05.2014 N 511-ОЗ «Об установлении на территории Еврейской автономной области случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство» установлены случаи, при которых не требуется получение разрешения на строительство.

Таким образом, чтобы понять, можно ли обойтись без РнС, требуется определить, подпадает ли объект под действие федерального или регионального законодательства, которое допускает строительство в упрощенном порядке. Если объект в списке исключений, то можно строить без РнС и, как следствие, без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее – РнВ) и некоторых других документов. Это значительно ускоряет процесс создания объекта.

В чем заключается упрощенная процедура строительства?

При упрощенной процедуре застройщик пропускает несколько этапов обычного строительства и оформляет право собственности на созданный объект на основе меньшего количества документов.

Однако даже если РнС не требуется, застройщик обязан разработать проектную документацию, как и при стандартной процедуре. А вот проводить ее экспертизу не нужно (п. 3 ст. 49 ГрК РФ). В случае если планируется строить объект ИЖС или садовый дом, проектная документация не требуется, но застройщик может подготовить ее добровольно.

Упрощается и этап завершения строительства. Создание объекта оканчивается регистрацией права на него. При стандартном строительстве застройщик должен получить РнВ. На основании этого документа объект ставится на государственный кадастровый учет и регистрируется право собственности.

Упрощенная процедура не требует получения РнВ. Строительство завершается по факту окончания строительных работ, а государственный учет и регистрация права на объект осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.