О порядке регистрации отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

Порядок совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних регулируется гражданским законодательством. Пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) устанавливает, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки, прежде всего интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры.

В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях орган опеки откажет, а в каких — предоставит необходимое разрешение и на каких условиях. Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано, при этом оно может быть обжаловано в суде.

После того как разрешение получено, родители или опекуны, производящие сделку с объектом недвижимости, могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, и в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.

Так, предварительное разрешение органа опеки требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Статьей 28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (согласно пункту 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статьи 169 ГК РФ), является ничтожной. Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего без предварительного согласия органа опеки, является оспоримой.

Правовые последствия совершения опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в части 4 статьи 21 Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии со статьями 450-453 ГК РФ, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного.

«При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, установленном статьями 15 и 1064 ГК РФ», – отмечает Данила Авдеев, заместитель директора Владимирского филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, так как у ребенка не уменьшается имущество. Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

«В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению», – отмечает заместитель руководителя Управления Александр Киреев.

После заключения сторонами договора документы на государственную регистрацию вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус. Нотариус по желанию сторон сделки может самостоятельно направить в электронном виде документы на регистрацию, в этом случае срок регистрации сделки Росреестром составит один рабочий день.