О случаях обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение нотариальных действий, и, собственно, нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате».

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством не предусмотрена.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соответствующем соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении.

«Как показывает практика, чаще всего это происходит при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон», – отмечает руководитель Управления Росреестра по Владимирской области Алексей Сарыгин.

Следует отметить, что нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то следует иметь в виду, что последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться ничтожность совершенной сделки, а именно отсутствие правовых последствий ее заключения.

Принимая во внимание тот факт, что законом установлена обязательность нотариального удостоверения для многих видов сделок, остановим внимание на тех видах сделок, которые имеют отношение к государственной регистрации недвижимости.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ).

«Также доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена», – отмечает Андрей Баринов, заведующий кафедрой, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Владимирского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, кандидат юридических наук.

2. Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ).

3. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 41 СК РФ).

4. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

• сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
• договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
• сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

5. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

6. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 Закона 218-ФЗ).