Изменение правового регулирования видов разрешенного использования

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка — это характеристика, которая определяет, какую деятельность можно вести на конкретной территории и какие объекты разрешено размещать. ВРИ конкретизирует целевое назначение земли в рамках её категории (например, в пределах земель населённых пунктов ВРИ может разрешать строительство жилых домов, административных зданий, развитие личного подсобного хозяйства и т. д.).

Где узнать перечень ВРИ

Полный перечень видов разрешённого использования земельных участков содержится в Классификаторе, утверждённом приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года №П/0412 (с изменениями и дополнениями). В нём указаны наименования, описания и коды видов разрешённого использования. Например, в классификаторе есть такие ВРИ, как сельскохозяйственное использование, жилая застройка, общественное использование объектов капитального строительства, предпринимательство, рекреация, производственная деятельность и другие. 

Для каждой территориальной зоны муниципалитеты на основании Классификатора устанавливают:

Основные ВРИ — характеризуют основную деятельность, для которой используется участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). 

Условно разрешённые ВРИ — применяются при необходимости расширить способы использования земли. 

Вспомогательные ВРИ — дополняют основной и условно разрешённый виды, применяются для уточнения целевого назначения участка. 

Уточнить ВРИ конкретного земельного участка можно несколькими способами:

Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать через электронные сервисы на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуги». Информация будет указана в разделе «Виды разрешённого использования». 

Воспользоваться онлайн-сервисами. Например, «национальная система пространственных данных» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер. 

Как выбрать ВРИ при образовании земельных участков

При образовании земельных участков (например, при разделе, объединении или перераспределении) выбор ВРИ зависит от нескольких факторов:

Исходные ВРИ. При образовании участков из земельных участков ВРИ должен соответствовать ВРИ исходного земельного участка(ов). 

Градостроительный регламент. Вновь образованный участок должен соответствовать предельным параметрам, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой он расположен.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Выбор ВРИ должен соответствовать ПЗЗ для конкретной территориальной зоны.

В некоторых случаях ВРИ образуемых участков может не соответствовать исходному. Например:

• при образовании участков, которые являются имуществом общего пользования, при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу; 
• при образовании участков, которые будут изъяты для государственных или муниципальных нужд. 

Сведения о выбранном ВРИ вносятся в межевой план на основании:

• градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне;
• акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего установленное разрешённое использование земельного участка;
• разрешения на условно разрешённый вид использования;
• проектной документации лесных участков (для лесных участков);
• вступившего в законную силу судебного акта. 

Как использовать земельные участки не в соответствии с ВРИ

Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с ВРИ, указанным в ЕГРН) является нарушением. Согласно п. 2 ст. 7 и ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники и пользователи земель обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, исходя из категории земель и разрешённого использования. 

Последствия использования участка не в соответствии с ВРИ:

Административный штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка: для граждан — от 0,5 до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 тыс. рублей), для должностных лиц — от 1 до 1,5% (но не менее 20 тыс. рублей), для юридических лиц — от 1,5 до 2% (но не менее 100 тыс. рублей). Если кадастровая стоимость не определена, штрафы фиксированные. 

Требование о сносе самовольных построек, возведённых с нарушением ВРИ. 

Повышение ставки земельного налога в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, не используемых для сельскохозяйственного производства (п. 1 ст. 394 НК РФ). 

Расторжение договора аренды, если использование участка не соответствует цели, указанной в договоре. 

Чтобы избежать нарушения, необходимо либо изменить ВРИ в соответствии с фактическим использованием участка, либо использовать землю в соответствии с данными, внесёнными в ЕГРН. 

Изменение ВРИ возможно, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования. Для этого нужно подать заявление в орган регистрации прав, указав выбранный ВРИ из тех, что установлены ПЗЗ. Если желаемый ВРИ является условно разрешённым, потребуется получить разрешение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.

Изменить ВРИ нельзя в случаях, предусмотренных законом, например, если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключён на торгах. 

Важно учитывать, что изменение ВРИ может повлечь изменение кадастровой стоимости участка и величины земельного налога.