Спрашивали-отвечаем: одноквартирные жилые дома

На актуальные вопросы отвечает начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области Александра Мануйлова.

Вопрос: у меня по документам в собственности находится квартира, но фактически я владею домом, он одноквартирный. Хочу воспользоваться программой газификации ИЖС, а документов на жилой дом нет. Что делать?

- Этот вопрос остаётся актуальным, особенно для жителей сельской местности, где достаточно много семей проживали на момент начала приватизации в 1991 году и в настоящее время проживают в одноквартирных жилых домах.

Проблема в том, что Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений по договору социального найма. По договорам социального найма предоставлялись именно квартиры, соответственно в собственность по договорам приватизации передавались также квартиры. При этом указанные квартиры расположены в так называемых одноквартирных жилых домах.

В подобных ситуациях в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения как о жилых домах, так и о жилых помещениях в них с указанием вида таких помещений – «квартира»; на данные квартиры в ЕГРН зарегистрировано право собственности на основании договоров на передачу квартир в собственность граждан.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются (часть 7 статьи 41 Закона о регистрации № 218-ФЗ).

Таким образом, наличие в ЕГРН сведений о помещении, в том числе квартире, на которую зарегистрировано право, расположенном в жилом доме, отвечающем признакам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК, не соответствует нормам действующего законодательства.
Согласно части 6 статьи 41 Закона о регистрации № 218-ФЗ в случае, если все помещения в здании находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения с одновременной государственной регистрацией права собственности на такое здание.

В случае, если из документов, имеющихся в распоряжении органа регистрации прав, следует, что площадь помещения, в том числе жилого, соответствует площади здания, в котором оно расположено, а также в здании отсутствуют иные помещения (не являющиеся помещениями общего пользования), Росреестр не видит препятствий применения части 6 статьи 41 Закона № 218-ФЗ.

После государственной регистрации права собственности на здание (жилой дом) допускается снятие с государственного кадастрового учёта квартиры на основании заявления собственника жилого дома без акта обследования.