Безвозмездные сделки с недвижимостью

У вологжан-владельцев недвижимости нередко возникают вопросы по особенностям безвозмездных сделок. На наиболее актуальные из них отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Вологодской области Роман Дурасов.

Вопрос: в чём заключаются основные условия договора дарения?

Ответ: Договор дарения — это только безвозмездная сделка. Если одаряемый по условиям договора должен что-либо передать дарителю взамен или предпринять какие-либо действия, то такой договор уже не будет являться дарением. Такая сделка притворна, так как прикрывает собою другую сделку, что влечет ее недействительность.

Вопрос: как подарить недвижимость?

Ответ: Дарение недвижимости – сделка, которая требует составления договора между дарителем (владельцем объекта недвижимости) и одаряемым (принимающим в дар). Обещание подарить не имеет правовых последствий. Передача ключей, документов не означает переход права собственности. О получении объекта недвижимости в собственность одаряемого свидетельствует только зарегистрированный на основании договора в органах Росреестра переход права собственности. Обязательного удостоверения сделки у нотариуса не требуется, за исключением случаев, предусмотренных законом: в частности, когда в дар передаётся доля в праве общей долевой собственности.

Вопрос: нужно ли платить налог на принятую в дар недвижимость?

Ответ: если даритель и одаряемый состоят в близком родстве, то согласно Налогового Кодекса Российской Федерации доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (супруги, родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры). Если недвижимость получит в дар не близкий родственник, он должен уплатить налог на доход в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Вопрос: многих волнует вопрос: как лучше передать свою недвижимость — подарить или завещать?

Ответ: разница между этими способами распоряжения заключается в возможных последствиях для собственника.

Дарить, например, свою квартиру безопасно, если её собственник не планирует в будущем сохранять право проживания в ней. Если же ваше жильё – единственное, то стоит учитывать, что имущество перейдет в собственность одаряемого без каких-либо ограничений, то есть он сможет сам распоряжаться им: продать, снова подарить, заложить банку, сдать в аренду жильцам, выселить дарителя в любой момент. Если вы рассчитываете проживать в квартире дальше, то следует выбрать завещание или ренту, а не дарение. Завещание - это способ распорядиться имуществом после смерти. Право собственности на недвижимость остаётся у завещателя, а это означает, что он продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Это тоже более безопасный по сравнению с дарением вариант. Собственник вправе в любой момент изменить или отменить завещание без указания причин.

Вопрос: а в чём особенность договора ренты?

Ответ: граждане, которые хотят получить гарантированный уход от родственников или знакомых и имеют только одно жильё, нередко выбирают заключение договора ренты. Существует три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Договор ренты - это соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (например, по уходу за получателем ренты, помощь в ведении хозяйства и т.д.).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Преимущества такого договора: на квартиру накладывается обременение, тем самым плательщик ренты не сможет распорядиться квартирой без согласия получателя ренты; получателя ренты нельзя принудительно «выписать», а если плательщик ренты нарушит условия договора, сделку можно расторгнуть и вернуть жильё.

Вопрос: а бывают ли ситуации, когда закон запрещает осуществлять дарение?

Ответ: да, например, законным представителям малолетних и признанных недееспособными граждан запрещается дарить недвижимость своих подопечных.

Работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, запрещается дарить недвижимость граждан, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании. Государственным и муниципальным служащим запрещается принимать подарки в связи с исполнением ими служебных обязанностей. Дарение запрещено и в отношениях между коммерческими организациями, за исключением подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб.

Вопрос: в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение?

Ответ: закон предусматривает возможность для дарителя, если он переживёт одаряемого, отменить дарение, без судебного решения, только на основании факта смерти одаряемого, при наличии в договоре дарения соответствующего условия.

Вопрос: Куда и с какими документами нужно обращаться в подобной ситуации?

Ответ: Для этого необходимо обратиться к нотариусу, у которого открыто наследственное дело, и предъявить ему договор дарения. Нотариус исключит имущество из наследственной массы. Когда речь идёт о недвижимости, дарителю также необходимо обратиться в Росреестр с договором, свидетельством о смерти, а также подтверждающим исключение объекта прав из наследственной массы документом, чтобы зарегистрировать переход имущества на себя.

Вопрос: а что будет, если вовремя не воспользоваться своим правом отменить дарение после смерти одаряемого?

Ответ: Если наследники одаряемого через шесть месяцев примут наследство и оформят имущество на себя, то возвращать подарок придётся уже через суд. При этом нет гарантий, что решение будет в пользу дарителя, так как он пропустил срок и имущество уже переоформлено на законных основаниях.

Вопрос: а если одаряемый уже не владеет подаренным имуществом, то в случае его смерти при подобном условии в договоре даритель не сможет требовать отменить договор?

Ответ: совершенно верно. Даритель не вправе требовать у одаряемого, чтобы тот не распоряжался имуществом, которое ему подарили. Подарок ведь можно продать, передарить, даже если в договоре есть условие вернуть его дарителю после смерти одаряемого. 

Таким образом, договор дарения с условием о том, что в случае смерти одаряемого имущество возвращается в собственность дарителя, удобный способ и защитить это имущество, и в тоже время подарить его определенному лицу.