Какие существуют запреты и ограничения, препятствующие заключению сделки с земельным участком?

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему земельного участка имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам. Но, распоряжаясь земельным участком, каждый собственник должен иметь в виду наличие целого ряда запретов и ограничений, препятствующих заключить сделку с земельным участком.

В очередном земельном уроке Управление Росреестра по Ленобласти поможет разобраться с основными запретами и ограничениями:

1. Ограничен круг участников сделок, поскольку невозможно иностранным лицам и лицам без гражданства приобретать в собственность:

• Земельные участки на приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). На территории Ленинградской области приграничными являются земельные участки, расположенные на следующих территориях: Выборгский, Кингисеппский, Ломоносовский Сланцевский районы, г. Сосновый Бор.
• Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, то есть на земельные участки на которые распространяется Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ). Иностранные лица могут обладать сельскохозяйственными участками только на праве аренды.

Оборот земельных участков, относящиеся к категории «земли сельскохозяйственного назначения», но используемых населением для садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства Законом № 101-ФЗ не регулируется. В связи с чем запрет на приобретение таких участков иностранными лицами отсутствует.

• Земельные участки в границах морского порта (ч.2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ). Их перечень можно найти в Приказе Минтранса России от 04.12.2013 N 373. Например, к морским портам Балтийского моря относятся: "Большой порт Санкт-Петербург"; Выборг; Высоцк; Калининград; Пассажирский порт Санкт-Петербург; Приморск; Усть-Луга.

2. Определен особый порядок совершения ряда сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

• Преимущественное право покупки таких участков имеет субъект РФ, а в определенных случаях - муниципальное образование. Поэтому продавец земельного участка обязан известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок. Таким органом на территории Ленинградской области является Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (Леноблкомимущество. Адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Лафонская, д. 6, лит. А).

Продавец должен подготовить извещение в письменной форме с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (но не более чем 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если Леноблкомимущество откажется от покупки, либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней, продавец в течение 1 года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Если продавец решил продать земельный участок по цене ниже ранее заявленной придется вновь направить извещение.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, не состоится.

• Если владельцами земельного участка сельскохозяйственного назначения являются шесть и более лиц, то участник долевой собственности вправе продать или подарить свою долю только другому участнику долевой собственности на этот земельный участок (совладельцу), а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Продать или подарить долю в праве собственности третьему лицу (если количество собственников 6 и более) можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли (ст. 12 Закона № 101-ФЗ).

3. Земельный кодекс РФ запрещает отчуждать земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений, если и участок, и эти здания принадлежат одному и тому же лицу (п.4 ст. 35 ЗК РФ).