Об отчуждении долей в праве общей долевой собственности недвижимости

На вопросы вологжан отвечает начальник отдела государственной регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области Лариса Селиванова.

Вопрос: Разъясните пожалуйста порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в объекте недвижимого имущества?

- Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ГК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (пункт 3 статьи 8.1, пункт 2 статьи 163 ГК РФ). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с федеральным законом является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163).

В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

• сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
• сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 Закона);
• сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
•  сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, в случае если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности (то есть, например, предметом договора купли-продажи, дарения, мены является не объект недвижимости, а доля в праве общей собственности на него), такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, если у правообладателя в собственности весь объект недвижимости, а он отчуждает только долю в праве от него, то такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению.