Топ-3 вопросов о запрете дробления доли в праве на жилое помещение

Вступивший в силу Федеральный закон № 310-ФЗ о внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты решил вопрос с микродолями, на законодательном уровне установив предельно допустимый минимальный размер доли в праве на жилое помещение, которая теперь составляет 6 кв. м.

Запрет на дробление жилья вызвал у граждан обоснованные вопросы. О том, как обезопасить себя при покупке долей в квартире, что делать если стал собственником микродоли в ответах специалистов Управления Росреестра по Москве.

1. Как не купить квартиру, поделенную на микродоли, или такое, в принципе, невозможно?

При желании приобрести квартиру или долю в ней рекомендуется до совершения сделки получить выписку об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости.

Сегодня это основной документ, подтверждающий право собственности на тот или иной объект недвижимости. В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии/отсутствии ограничений/обременений, а также иные сведения.

При получении документа необходимо внимательно изучить его и проверить следующие пункты:

• совпадают ли данные о продавце в выписке и в договоре купли-продажи;
• сколько собственников у объекта недвижимости, в случае с долей оставшиеся собственники объекта должны дать отказ от преимущественного права покупки;

• не принадлежит ли квартира полностью или частично ребенку: в этом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Не лишним будет проанализировать выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Для этого стоит попросить у собственника предоставить ее вам до подписания документов на переход права. Данная выписка содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих – с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документах-основаниях.

! Стоит внимательно отнестись к интересующему объекту недвижимости, если в отношении этого объекта часто совершались сделки и сменялись собственники. Это может косвенно свидетельствовать о скрытых проблемах, связанных с конкретным объектом недвижимости.

2. Что делать, если вы уже оказались сособственником квартиры с микродолей?

Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующем обращением правоохранительные органы при необходимости.

Второй важный шаг – признание микродоли малозначительной и осуществление ее принудительного выкупа в судебном порядке по рыночной цене.

Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований

• важно правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры;
• зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника;
• грамотно составить исковое заявление.

В таких спорах истцам важно доказать, что, фактически, вселиться на спорную долю невозможно, в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли. И, безусловно, вступившие в силу изменения в закон упростят процесс признания микродолей малозначительными, поскольку теперь заявителям не придется доказывать, что размер доли менее 6 кв. м непригоден к проживанию и единственно возможный вариант - ее принудительный выкуп.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

3. Что будет с теми квартирами, которые уже поделены на микродоли?

В случае наследования, использования материнского капитала или приватизации жилого помещения положения 310-го федерального закона не применяются. Однако совершать новые действия по созданию/делению новых микродолей и их продаже будет невозможно.

Таким образом, при государственной регистрации перехода доли в праве на жилое помещение на основании заключенной после первого сентября сделки государственный регистратор обязан убедиться, что сделка не является ничтожной, а именно проверить, что доля в праве собственности на жилье в физическом выражении составляет более 6 кв. м.

Здесь не поможет даже нотариальное удостоверение такой сделки, поскольку регистратор, убедившись, что сделка является ничтожной, будет вынужден приостановить регистрационные действия с направлением данной информации, в том числе, нотариусу.

! Напомним, что указанные нормы закона не применяются, если имеет место наследство, использование материнского капитала или приватизация.