Как обезопасить свою недвижимость от мошеннических действий?

Случаи с мошенничеством при покупке, продаже недвижимости не редкость. Мошенники придумывают все более изощренные способы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Для того чтобы уберечь свою собственность, нужно знать основные методы защиты и своевременно их применять. О таких методах расскажет руководитель Управления Росреестра по Вологодской области Дмитрий Тулин.

Вопрос: какими способами можно защитить свою недвижимость от мошеннических действий? 

- В первую очередь для защиты от мошеннических действий с недвижимостью необходимо оформить права на объекты недвижимого имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства. Так, согласно закону возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), если иное не установлено законом.

Таким образом, регистрация прав на недвижимость необходима не только для того, чтобы стать полноправным «хозяином» имущества, в том числе, беспрепятственно совершать любые сделки, но и позволяет правообладателю недвижимости стать таковым перед всеми третьими лицами, которые могут претендовать на его имущество, что обеспечивает защиту его прав от недобросовестных лиц. Причем такое право может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Отмечу, что принцип открытости сведений ЕГРН позволяет любому заинтересованному лицу, органу государственной власти, местного самоуправления получить сведения о том, кто является собственником любого объекта недвижимого имущества при условии наличия в ЕГРН сведений о соответствующем объекте недвижимости. Такая информация используется, в частности, потенциальными приобретателями недвижимости с целью удостовериться в том, что ею распоряжается ее законный владелец, органами государственной власти и местного самоуправления при принятии соответствующих решений, судами при рассмотрении споров о правах на недвижимость, нотариусами при открытии наследства и определении наследственной массы, а также во многих других случаях.

В связи с изложенным, зарегистрированное в ЕГРН право на объекты недвижимого имущества в настоящее время является главным средством защиты от возможных мошеннических действий.

Вопрос: как можно дополнительно защитить недвижимость если права на нее зарегистрированы в ЕГРН и, например, внезапно пропали документы на недвижимость, либо вы просто опасаетесь за свое недвижимое имущество?

- В данном случае, каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в МФЦ о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. Наличие такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав другим лицом. Такая запись вносится бесплатно на основании заявления правообладателя, представленного в МФЦ.

В случае наличия в ЕГРН электронной почты заявителя, Росреестр сообщит правообладателю о поступлении пакета документов на регистрацию прав в отношении его недвижимости (в том числе если документы поступили в электронном виде). Если собственник имущества ничего не знает о предстоящей сделке, скорее всего, речь может идти о неправомерных действиях в отношении его имущества. В этом случае правообладатель может обратиться в Росреестр, и сделка не состоится.

Для внесения адреса электронной почты правообладателю необходимо обратиться с соответствующим заявлением в любой из офисов МФЦ.

Кроме того, при использовании сервиса Росреестра «Личный кабинет правообладателя» пользователь может просматривать информацию о принадлежащих ему объектах недвижимости, а также происходящих операциях с объектами недвижимого имущества.

Вопрос: что нужно проверить, если вы покупаете квартиру, дом, земельный участок?

- В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому права на недвижимость продавца должны быть внесены в ЕГРН. Следует внимательно изучить правоустанавливающие документы, представленные продавцом. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть это те документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости. Если предметом договора является земельный участок, необходимо проверить наличие у него установленных границ в целях исключения споров с соседями в будущем.

Необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Получить ее можно или в МФЦ или посредством портала Росреестра. Обращаю внимание, что актуальной является только свежая выписка из ЕГРН. Из выписки из ЕГРН, можно узнать кто является собственником квартиры, не передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), не наложен ли на нее арест, не заявлены ли в судебном порядке права требования (т.е. имеется ли судебный спор о праве на данную недвижимость) и т.д.

Внимательно стоит отнестись также к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Доверенность раньше могла быть отозвана доверителем. Поэтому нужно убедиться в том, что доверенность действительна и не отозвана. Проверить подлинность доверенности можно на официальном  сайте Федеральной нотариальной палаты: http://reestr-dover.ru.

Помимо указанного, при приобретении квартиры или жилого дома, перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в них не было лиц, которые могут иметь право на сохранение проживания в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры и снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования данной квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет на квартиру, выдаваемый управляющей компанией или ТСЖ.

Также следует учесть, что в тех случаях, когда собственником приобретаемого объекта является несовершеннолетний, необходимо предварительное согласие органа опеки и попечительства, то есть такое согласие должно быть получено до подписания договора.