Вы спрашивали - мы отвечаем!»

Управление Росреестра по Тверской области продолжает публиковать ответы на вопросы, поступающие от граждан и юридических лиц в адрес Управления и касающиеся постановки объектов недвижимости на кадастровый учёт и регистрации прав на недвижимое имущество.

- Здравствуйте! Прошу вас разъяснить, возможен ли раздел жилого дома площадью 80,3 кв.м, находящегося в долевой собственности (по 1/3 доли у каждого собственника), на три отдельные самостоятельные изолированные части?

Петрова О.В., г. Ржев.

- Действующим законодательством (ч. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») установлен запрет на раздел и государственную регистрацию прав на помещения, в случае, если жилой дом является объектом индивидуального жилищного строительства или садовым домом (не предусмотрен раздел на части).

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Суд, основываясь на результатах судебной экспертизы, может принять решение, согласно которому жилой дом может быть признан домом блокированной застройки. На основании судебного акта орган регистрации прав по соответствующим заявлениям прекращает право общей долевой собственности и регистрирует права на здания. Исходный объект недвижимости прекращает своё существование.

Следует учитывать то, что раздел жилого дома может быть осуществлен при наличии возможности организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации).

В случае, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ). В отношении жилых домов согласование реконструкции с органами власти в области строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на реконструкцию, ввод в эксплуатацию). На территории Тверской области такими полномочиями обладает Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Кроме того, при решении вопроса о разделе здания необходимо одновременно решить вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание, а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.