Виды разрешенного использования объектов недвижимости: что изменится с 1 марта 2026 года

С 1 марта 2026 г. вступают в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ в Земельный кодекс РФ и другие законы.

Ключевые изменения:

1. Появилась новая глава Земельного кодекса: «Виды разрешенного использования».

• Введено определение вида разрешенного использования.
• ВРИ теперь устанавливаются тремя типами документов: градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом или положением об особо охраняемой природной территории. Все они объединены понятием «регламенты использования земель».

2. Упрощен выбор вида разрешенного использования для собственника.

• Правообладатель участка может выбрать любой основной или вспомогательный вид из установленных регламентом без разрешений и согласований. 
• Единственное условие: выбранный вид должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно подать заявление в орган регистрации прав.

3. Новые правила для арендаторов государственной земли.

• Закреплен запрет на изменение ВРИ арендатором земельного участка и лицом, который использует земельный участок на праве безвозмездного пользования, вне зависимости от порядка предоставления такого участка. Исключение сделано для арендаторов, которые заключили договор о комплексном развитии территории (КРТ).

4. Уточнен порядок образования участков.

• Допускается объединение или перераспределение земельных участков с различными ВРИ, например, если участки принадлежат на одном виде права одному лицу и расположены в пределах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории.

• Предусмотрены случаи, когда ВРИ образуемых участков может отличаться от ВРИ исходных земельных участков, например, когда ВРИ исходного не соответствует  регламенту использования земель.

5. Поправки в Градостроительный кодекс.

• В проекты межевания теперь нужно включать не только ВРИ, но и категорию земель образуемых участков.
• Правообладатели не вправе самостоятельно без разрешений изменить ВРИ объектов капитального строительства.

Кроме того, Закон защищает права собственников и застройщиков: все ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, признаются действительными. Если в ЕГРН нет сведений о ВРИ, действует тот вид, который указан в правоустанавливающих документах.