С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес значительные изменения в порядок регистрации сделок с земельными участками и правила эксплуатации недвижимости.
В связи с законодательными изменениями существенно изменились условия государственной регистрации прав, ограничений, обременений прав в отношении земельных участков и находящихся на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Так, в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах земельных участков невозможно точно определить местоположение земельного участка на местности, а также его конфигурацию и площадь.
Для чего же необходимо устанавливать границы земельного участка? Разъясняет государственный регистратор Управления Лариса Волкова.
С 1 марта 2025 года регистрационные действия (например: купля-продажа, дарение, ипотека, аренда) в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя поставить на кадастровый учет или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтенных границ. При этом применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.
Отсутствие у земельного участка точных границ зачастую приводит к большим проблемам при его использовании. Так, к примеру, человек может купить земельный участок, а потом, при установлении границ, может выясниться, что имеется давний спор с соседом по общей границе. Либо продавец может ввести покупателя в заблуждение, показав чужой земельный участок как объект будущей сделки или указав на местности для продавца границы земельного участка с учетом территории (части земельного участка), которая фактически не является частью такого земельного участка.
Кроме того, строительство объектов недвижимости на таких земельных участках может быть осуществлено с нарушениями отступов от границ, утвержденных правилами землепользования и застройки, что может привести к трудностям при оформлении построенного объекта недвижимости, а также повлечет за собой невозможность эксплуатации таких объектов, поскольку при отсутствии зарегистрированного права к объекту недвижимости нельзя будет подключить коммуникации, осуществить действия по страхованию, получить компенсацию при изъятии для государственных нужд.
Таким образом, покупка земельного участка без точных координат – это покупка «кота в мешке».
Закон защищает новых правообладателей земельных участков от возможных проблем с определением фактического местоположения их границ.
Чтобы узнать, установлены ли границы земельного участка, Вы можете воспользоваться официальными источниками, такими как сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), портал Госуслуг (gosuslugi.ru) или Единой цифровой платформой «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru) в разделе: «Публичная кадастровая карта».
В случае отсутствия границ земельного участка заранее рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана. Выбрать кадастрового инженера можно на сайте Росреестра в разделе: «Электронные услуги и сервисы / Сервисы / Реестр кадастровых инженеров».
«Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждены приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592», – подчеркивает Илья Сурков, генеральный директор ООО «Центр технической инвентаризации Владимирской области».
После завершения кадастровых работ владельцу земельного участка следует обратиться в Росреестр для государственного кадастрового учета земельного участка, приложив межевой план. Заявление можно подать в любом ближайшем офисе МФЦ или онлайн на сайте Росреестра (при наличии электронной подписи).
Результатом Ваших действий станет внесение в ЕГРН сведений о границах Вашего земельного участка и получение выписки из ЕГРН с информацией о координатах границ Вашего земельного участка.