Планируется продажа комнаты в общежитии. Возможно ли совершить сделку купли-продажи комнаты без уведомления собственником остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире?

Государственная регистрация прав, государственный кадастровый учет осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и иными нормативно-правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (далее-ГК РФ).

Пунктами 1, 2 статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Необходимо отметить, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению 2 государственного регистратора прав, в том числе в случае если при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире (п.46 ч.1 ст.26 Закона о регистрации).

Соблюдение вышеуказанных норм необходимо при продаже комнаты именно в коммунальной квартире.

Кроме того, необходимо учитывать, что совершение сделки с нарушением преимущественного права покупки не влечет негативных последствий в виде возможности признания такой сделки недействительной. Законом для таких случаев установлен специальный способ защиты нарушенного права.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.