Покупка жилья на вторичном рынке всегда сопряжена с риском. Квартирой до вас уже владели другие люди, и предугадать все обстоятельства бывает сложно. Именно поэтому перед подписанием договора купли-продажи так важно убедиться, что продавец действительно является законным владельцем недвижимости и имеет право ею распоряжаться.
С 1 марта 2023 года порядок получения сведений о правообладателе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) изменился. Росреестр ограничил информацию персональных данных о собственниках в выписках, заказываемых третьими лицами. Теперь информация о владельце доступна только определенному законодательством кругу лиц: самому собственнику, его супругу, совладельцам, наследникам, залогодержателям, арендаторам, нотариусам, кадастровым инженерам и ряду должностных лиц.
Руководитель Управления Росреестра по Нижегородской области Оксана Штейн поясняет: «Сведения о собственнике объекта недвижимости при заказе выписки из ЕГРН предоставляются только ограниченному кругу лиц. В остальных случаях получить персональные данные можно только с согласия самого правообладателя. Если сведения скрыты, добросовестный продавец обычно сам заказывает выписку и показывает её покупателю. Проверить подлинность документа можно, отсканировав камерой смартфона QR-код на документе. Система автоматически перенаправит вас на официальный сайт Росреестра и подтвердит, что сведения в выписке соответствуют данным реестра, либо покажет, что информация не бьётся (например, выписка с таким кодом в системе не зарегистрирована)».
«Нотариус, обладает правом запрашивать данные при удостоверении сделок. Полная юридическая проверка объекта и прав продавца - обязательный этап. Нотариальное удостоверение сделки - это дополнительная гарантия законности, особенно когда речь идёт о долях, несовершеннолетних собственниках или отчуждении по доверенности»,- отмечает нотариус г. Нижнего Новгорода Андрей Кечасов.
Помимо личности продавца, выписка из ЕГРН содержит и другую важную информацию. Покупателю следует обратить внимание на наличие обременений и арестов - они являются однозначным стоп-фактором для сделки. Частая смена собственников за короткий срок должна насторожить. Если квартира находится в долевой собственности, потребуется согласие всех владельцев. Наличие несовершеннолетних собственников потребует разрешение органов опеки. Также важно проверить, нет ли отметки о запрете регистрации без личного участия собственника - это особенно актуально, когда от имени продавца действует представитель по доверенности.
Таким образом, перед подписанием договора купли-продажи необходимо запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные объекта с фактическими, проверить наличие обременений и убедиться в подлинности документа. Отказ продавца предоставить выписку или открыть свои данные - серьёзный повод усомниться в чистоте сделки. Тщательная проверка на этом этапе поможет избежать непредвиденных ситуаций и защитить права покупателя.