Интервью с руководителем Управления Росреестра по Костромской области Шаровой О. В.

Сегодня у нас в гостях руководитель Управление Росреестра по Костромской области Ольга Шарова. В своем интервью она ответила на наиболее актуальные вопросы в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и важных изменениях законодательства в сфере земли и недвижимости.

- С прошлого года действует новый порядок сделок с земельными участками. В чём же заключаются изменения?

С 1 марта 2025 года введены основания для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков.

Регистрационные действия в отношении земельного участка не могут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

- Почему же так важно установить границы земельного участка?

При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.

Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд.

Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

- Если это так важно, как же людям проверить, внесены ли в ЕГРН границы их земельных участков?

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Если Вы не увидели отображение границ земельного участка или увидели запись «без координат границ»,  значит границы вашего земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала Госуслуг или в МФЦ.

- Какой срок рассмотрения сейчас заявления на регистрацию прав? Возможна ли электронная подача документов на регистрацию?

Сроки совершения учетно-регистрационных действий регламентированы Законом и зависят от способа подачи документов и совершаемых действий. Так, например, общий срок рассмотрения заявления на осуществление учетно-регистрационных действий в отношении бытовой недвижимости (земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, здания, расположенных на таком земельном участке), поданного через МФЦ, составляет 5 рабочих дней, в случае подачи документов электронно - 3 рабочих дня.

Да, электронная подача документов возможна. Это позволяет ускорить процесс регистрации и избежать личного посещения офисов МФЦ. Электронные документы имеют такую же юридическую силу, как и бумажные.

Однако согласно изменениям, внесенным в Закон № 218-ФЗ, с 1 марта 2025 года юридические лица могут подавать в Росреестр заявления и документы в целях кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость только в электронной форме. Также, с 1 января 2026 года товарищества собственников жилья (ТСЖ), гаражные, жилищные, жилищно-строительные кооперативы, садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, а также крестьянские (фермерские) хозяйства (являющиеся юридическими лицами) обязаны обращаться за регистрацией прав на недвижимость исключительно в электронном виде. При подаче документов на бумаге - они будут возвращаться без рассмотрения. 

- Почему могут отказать в регистрации права собственности?

Основания для приостановления и последующего отказа в совершении учетно-регистрационных действий четко регламентированы законом.

Отказ в регистрации возможен только в случае, если причины, указанные в уведомлении о приостановлении, направленном заявителю, не устранены.

Как правило, это:

• не предоставление заявителем необходимых документов,
• предоставление заявителем документов, по форме либо содержанию не отвечающих требованиям закона,
• отсутствуют в ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка,
• отсутствуют в ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположение здание (например, жилой дом), о государственной регистрации на которое ходатайствует заявитель.

- Ольга Владимировна, давайте напомним нашим читателям об утвержденных  признаках неиспользования земельных участков?

Перечень признаков неиспользования разработан в целях реализации Федерального закона № 307-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2025 года и определил трехлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в населенных пунктах, садовых и огородных участков. Данная норма, прежде всего, касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Закон дополнительно дает человеку, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (например, очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.).

На основании перечня признаков неиспользования земельных участков можно будет оценить, используются ли земельные участки в соответствии с целевым назначением или нет.

Главная цель этих нововведений — устранить неопределенность, которая существовала раньше. Ведь оценка «неиспользования» участка могла быть довольно субъективной, что могло приводить к конфликтным ситуациям. Теперь же законом установлен четкий перечень признаков, и решение о наличии или отсутствии нарушения будет приниматься исключительно на их основе.

Таким образом, с одной стороны, мы защищаем добросовестных собственников от необоснованных жалоб и претензий, а с другой стороны — у нас есть механизм воздействия на тех, кто бросил свою землю и не использует ее годами.

Земля – это ценный ресурс, который необходимо использовать по целевому назначению. В стране не должно быть заброшенных или неэффективно используемых земель.

- Давайте уточним для наших читателей, чего же нельзя допускать собственникам садовых, огородных, приусадебных земельных участков или земельных участков в населенном пункте, не предназначенных для строительства?

Если  земельный участок предназначен для ведения  садоводства и огородничества, то нельзя допускать: захламление или загрязнение отходами более 50% площади участка; зарастание сорными растениями высотой более 1 м, деревьями, кустарниками более 50% площади участка.

Нарушение в связи с захламлением земельного участка либо его зарастанием может быть зафиксировано надзорными органами не ранее чем через 3 года после оформления прав на него. Если же участок приобретен до 01.03.2025 (то есть ДО вступления в силу закона, которым регламентирован 3-хлетний срок для освоения участка), то — с 01.03.2028.