Земельный урок 31. Зоны с особыми условиями использования территорий

Многие люди, стремящиеся купить земельный участок в живописной местности Ленинградской области, не подозревают о возможных ограничениях использования таких участков, которые могут находиться в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Особые условия таких зон подразумевают запрет или ограничение на строительство и использование недвижимого имущества на земельных участках, а также на проведение деятельности, несовместимой с целями установления зоны.

ЗОУИТ устанавливаются на основании федеральных законов и специальных положений, которые определяют порядок установления и изменения таких зон, а также ограничения, предусмотренные для каждой конкретной зоны. Решение об установлении зоны с особыми условиями принимается уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления. С момента направления сведений о такой зоне в Росреестр и ее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, такая зона считается установленной.

В настоящее время законодательством Российской Федерации предусмотрен полный перечень ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории страны.

К этому списку относятся:

• зоны охраны объектов культурного наследия,
• охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий связи, тепловых сетей,
• охранная зона железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог,
• зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы),
• водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса,
• санитарно-защитная зона,
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).

Земельные участки, входящие в границы ЗОУИТ, не изымаются у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом. С момента установления особой зоны на земельных участках, находящихся в границах этой зоны, действуют определенные ограничения.

Если из-за установления особой зоны становится невозможным использование существующей постройки или земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, собственники имеют право потребовать выкупа этих объектов либо от органов государственной власти, либо от владельцев объектов, которые стали причиной установления зоны. Это право предусмотрено пунктом 6 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (существуют исключения, определенные законодательством).

Земельный участок, попавший в особую зону вместе с находящимися на нем постройками, может быть продан, подарен, отчужден по договору мены или соглашению об отступном. Однако ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при передаче права собственности на земельный участок новому собственнику.

Поэтому при оформлении сделок (купли-продажи, мены, аренды, ипотеки) и во всех других документах, связанных с такими сделками, необходимо указывать информацию об ограничениях. Эти сведения можно получить, заказав выписку из ЕГРН, которая может быть о выделенной особой зоне или об объекте недвижимости.

Помимо выписки из ЕГРН, информацию о нахождении земельного участка в границах особых зон территориального использования можно получить с помощью сервиса Росреестра "Публичная кадастровая карта ". Для этого необходимо знать кадастровый номер земельного участка.

 Однако, может быть так, что особая зона не зарегистрирована в Росреестре, и, следовательно, в выписке такой информации не будет. Кроме того, даже если участок сейчас не попадает в особую зону, то в дальнейшем границы зоны могут быть расширены, и участок будет включен в ЗОУИТ. Поэтому необходимо не только проверить существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки.

В следующих "Земельных уроках" Управления Росреестра по Ленинградской области мы подробнее расскажем о самых распространенных ЗОУИТ нашего региона.