Шесть причин приостановки регистрации недвижимости

Эксперты оренбургского управления Росреестра обращают внимание оренбуржцев на то, что факт приема документов в МФЦ не является подтверждением состоявшейся сделки. Важно понимать, что решение – зарегистрировать объект, отказать в регистрации или приостановить ее – после проведения правовой экспертизы документов принимает государственный регистратор, который не является сотрудником МФЦ.

Полный перечень причин, по которым государственный регистратор может приостановить регистрацию или отказать в ней, определен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем 63 основания для приостановки регистрации. На практике этот список значительно короче.

Эксперты оренбургского управления Росреестра выделяют шесть наиболее распространенных причин для приостановки регистрации.

1. Чаще всего приостановка регистрации связана с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.

Например, в соответствии со ст. 42 Закона № 218-ФЗ с 2016 года часть сделок с недвижимостью в обязательном порядке должна быть удостоверены нотариусом. К таким сделкам, в том числе, относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок.

2. Довольно часто приостановка связана с неправильно оформленной доверенностью.

Например, в доверенности не указаны полномочия на совершение сделки купли-продажи: доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в регистрирующий орган для продажи иного объекта, например, квартиры.

Истекший срок доверенности или то, что доверенность была отменена, также является основанием для приостановки регистрации.

3. Еще одна из причин – отсутствие в договоре купли-продажи существенных условий.

Например, в договоре не указано, что продаваемый объект недвижимости является объектом культурного наследия. Или что отчуждаемый земельный участок или его часть относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Запретов на покупку, продажу и совершение сделок с обремененной недвижимостью нет, однако владение такой недвижимостью накладывает на собственника ряд обязательств. Поэтому о том, что отчуждаемый объект обременен, потенциальному покупателю нужно знать обязательно. Такая информация поможет покупателю принять взвешенное решение о приобретении обремененной недвижимости. Сведения об обременении должны быть указаны в договоре.

4. Может быть приостановлена и сделка купли-продажи титульным собственником имущества умершего супруга.

Следует понимать, что если квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, то после смерти одного из них имуществом можно распорядиться только став полноправным собственников недвижимости, то есть после вступления в наследственные права.

5. Регистрацию не проведут, если на отчуждение объекта недвижимости не получено согласие залогодержателя.

Например, квартира находится в ипотеке. Продать ее станет возможным только при получении согласия кредитной организации – то есть залогодержателя.

6. Решение о приостановке будет принято, если на регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие об отказе от права преимущественной покупки в случаях, предусмотренных Федеральными законами

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с законодательством, при продаже земельного участка из земель сельхозназначения право преимущественной покупки имеет субъект Российской Федерации или муниципальное образование, на территории которого расположен участок. Исключение составляют случаи продажи с публичных торгов и случаи изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Дополнительно отметим, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушениями преимущественного права покупки, - ничтожна, то есть не несет никаких правовых последствий.

Если регистрация приостановлена, что делать?

Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю направляется уведомление. В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка регистрации, и которую для продолжения регистрации необходимо устранить.

На устранение причин приостановки дается три месяца. Как показывает практика, этого времени более чем достаточно для того, чтобы устранить причины, препятствующие регистрации.

Но если после истечения срока приостановления, причины, повлекшие приостановку, не были устранены, государственный регистратор принимает решение об отказе в регистрации. При этом уплаченная государственная пошлина не возвращается.

Из всего вышесказанного следует, что заявителю перед обращением в регистрирующий орган необходимо очень внимательно подойти к подготовке документов.