О возможности передачи арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду или передачи прав по договору аренды

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42 - ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 42 - ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 9  Федерального закона от 24.07.2002 № 101 - ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101 - ФЗ), введенным Федеральным законом от 14.07.2022 № 316 - ФЗ «О внесении изменений в отдельные  3 законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 316 - ФЗ), с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

При этом, следует учитывать статью 4 Гражданского Кодекса Российской Федерации, имеющуюся судебную практику, в том числе позицию Верховного Суда Российской Федерации (определения от 21.06.2018 № 308-ЭС18-7782, от 26.10.2020 № 299-ПЭК20), относительно распространения запрета, установленного пунктом 9 статьи 9 Закона № 101 - ФЗ, на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу (перенаем), а также на передачу в субаренду (поднаем) земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного в аренду гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (независимо от вида разрешенного использования земельного участка и от порядка его приобретения в аренду (на торгах или без торгов).

Таким образом, если договор аренды земельного участка, предоставленного гражданину или крестьянскому (фермерскому хозяйству) для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (независимо от вида разрешенного использования такого земельного участка):

• был заключен на торгах до 01.06.2015 (до вступления в силу Закона № 42 - ФЗ) и условиями данного договора не установлен запрет победителю торгов на перенаем, субаренду (поднаем) земельного участка, перенаем, субаренда (поднаем) такого участка возможны;
• был заключен на торгах после 01.06.2015 (после вступления в силу Закона № 42 - ФЗ), перенаем не допускается;
• был заключен до 01.01.2023 (до вступления в силу Закона № 316 - ФЗ) без проведения торгов, ограничения, предусмотренные пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, на такой договор не распространяются;
• был заключен после 01.01.2023 (после вступления в силу Закона № 316-ФЗ) без проведения торгов, перенаем, субаренда (поднаем) не допускаются.