Государственная кадастровая оценка: принципы, этапы и перспективы

Государственная кадастровая оценка является важным инструментом для определения стоимости недвижимости и земельных участков. Она используется для расчета налогов, арендной платы, выкупа земли, расчета тарифов нотариусов и других целей.

Так, на территории Тюменской области в 2023 году проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства. Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области № 778/16^[1] утверждены результаты государственной кадастровой оценки 1 281 232 объектов капитального строительства.

Результаты оценки применяются для целей действующего законодательства с 01.01.2024 и до проведения следующей массовой оценки.

Основными принципами государственной кадастровой оценки являются:

• Объективность: государственная оценка является независимой и непредвзятой.
• Прозрачность: процесс оценки открытый и понятный для всех заинтересованных сторон. У граждан есть возможность ознакомиться с материалами и на каждом этапе повлиять на результаты кадастровой стоимости.
• Регулярность: оценка проводится регулярно, чтобы отражать изменения на рынке недвижимости. Так, предыдущий тур государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Тюменской области проведен в 2021 году, а последующее проведение запланировано на 2027 год; для земельных участков предыдущий тур государственной кадастровой оценки проведен в 2022 году, а последующий запланирован на 2026 год.

В 2025 году проводятся подготовительные работы к проведению массовой оценки земельных участков.

• Соответствие законодательству: оценка проводится в соответствии с законом о государственной кадастровой оценке^[2], кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется по данным Единого государственного реестра недвижимости, методами массовой оценки на основе рыночной информации, при отсутствии рыночных данных – на основе рыночно-ориентированных моделей.

Этапы государственной кадастровой оценки:

• Подготовка. На этом этапе собираются и анализируются данные о недвижимости, которые будут использоваться для оценки, определяются цели и задачи.

В начале года проведения оценки филиал ППК «Роскадастр» по Тюменской области формирует перечень всех учтенных объектов недвижимости, со всеми характеристиками, влияющими на кадастровую стоимость. Для объектов капитального строительства – сведения о местоположении, годе постройки, материале стен, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии и др. Для земельных участков – сведения о площади, местоположении и виде разрешенного использования^[3].

• Оценка. На этом этапе Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» проводит оценку стоимости объектов недвижимости с использованием выбранных методов и подходов.

Специалисты учреждения оценивают объекты и составляют проект отчета оценки.

• Проверка. На этом этапе Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии проводится проверка результатов оценки на соответствие требованиям законодательства и другим критериям.
• Утверждение. Орган государственной власти утверждает результаты оценки, направляет для внесения в Единый государственный реестр недвижимости и для публикации в открытые источники. В Тюменской области эти полномочия возложены на Департамент имущественных отношений Тюменской области.

С 1 января следующего года утвержденные результаты оценки применяются для целей законодательства.

Перспективы государственной кадастровой оценки:

На сегодняшний день проведены туры государственной кадастровой оценки всех объектов недвижимости на территории всей Российской Федерации^[4], и установлен единый регулярный график проведения оценки для всех субъектов – 1 раз в 4 года. Это позволит обеспечить актуальность данных и стоимости объектов недвижимости и повысить эффективность налогообложения. Также планируется внедрение новых технологий и методов оценки, которые позволят проводить оценку более точно и быстро.

Проведение государственной кадастровой оценки – необходимая и важная процедура для установления кадастровой стоимости, близкой к рыночной цене, которую используют органы власти для расчета налогов и льгот по недвижимости. Это способствует не только улучшению системы налогообложения, но и облегчает процессы покупки, продажи и аренды недвижимости.

^[1] Распоряжение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 06.10.2023 № 778/16 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест), расположенных в Тюменской области»

^[2] Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

^[3] Полный перечень ценообразующих факторов утвержден приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»

^[4] За исключением ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей