Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

Ранее мы Вам рассказали о приобретении жилых помещений на основании договора участия в долевом строительстве. Другим способом приобретения жилья является покупка квартиры с помощью жилищного накопительного кооператива.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. Закон «О жилищных накопительных кооперативах» (далее – Закон №215-ФЗ) предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖНК и его участниками.

Согласно законодательству, при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах);

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном Законом №215-ФЗ.

Таким образом, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Новеллой являются положения о том, что жилищно-накопительный кооператив не вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства (Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ).

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. Будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и Законом №215-ФЗ;

2. После положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. Участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен - каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Необходимо отметить, что кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения.

Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК.

Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 1,15%).

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры. При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Таким образом, заключение договора с ЖНК по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства. Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков. Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся. Передача приобретенного за счет паевого взноса жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Но рисков при приобретении значительно больше – начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию. Для участников ЖНК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖНК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК. Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Необходимо учитывать, что право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности за ЖНК осуществляется передача жилого помещения в пользование члену кооператива кооперативом путем государственной регистрации перехода права собственности от ЖНК к участнику.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Например, в Белгородской области созданы и действуют два ЖНК – Жилищный накопительный кооператив «ЖБК-1» и ЖНК «Новая жизнь», привлекающие и использующие денежные средства пайщиков на приобретение жилых помещений.